2026/10/03
【10/18(日) 17時 締切】経済・財政・金融 貸付不動産評価
「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募手続の実施についてhttps://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id=410080055&Mode=0
〇解説
＜背景＞
相続税評価額と市場価格が大きく乖離している → 特に「貸家」「貸付用不動産」で乖離が深刻。
乖離を利用した相続税対策が横行 → “貸家建付地評価”を使った節税スキームが広く喧伝されていた。
訴訟が増加し、予測可能性が低下 → 財産評価基本通達6項（例外評価）の適否が争われるケースが増えていた。
政府税調でも「早急に見直すべき」と指摘 → 令和7年11月13日の専門家会合で明確に問題視。
👉 要するに、「貸付用不動産の評価が低すぎて相続税対策に使われている」ため、評価方法を正常化する必要があるということ。
貸付用不動産の評価が市場価格に近づく → 相続税の節税効果が大幅に縮小
短期取得（5年以内）や小口化商品を使った節税スキームがほぼ封じられる
通達6項（例外評価）を使った争いが減り、予測可能性が上がる
👉 相続税の「貸家建付地節税」が事実上終わる。
〇概要
１． 新しい評価方法のポイント
今回の通達案は、貸付用不動産の評価を 2つのケースに分けて新設している。
① 課税時期前5年以内に取得した貸付用不動産の評価
● 原則
課税時期の「通常の取引価額」で評価する。
つまり、 市場価格ベースで評価する → 従来の“貸家建付地の大幅減額”が使えなくなる。
● 例外
取得価額が「取得時の通常の取引価額」と認められる場合は、取得価額で評価可。
👉 短期取得（5年以内）の節税目的の不動産購入を封じる狙いが明確。
② 小口化された不動産（不動産特定共同事業など）の評価
● 原則
課税時期の通常の取引価額で評価。
● 例外
元本等相当額が適正な価格情報に基づく場合は、精通者意見価格等を参酌して評価可。
● 特殊ケース
事業者破綻などで価格情報がない場合は、
①のルール（5年以内取得の評価）に準じて評価。
👉 小口化商品を使った相続税対策（評価圧縮）も封じる構造。
２．適用時期
令和9年1月1日以後に取得した財産の評価に適用。
つまり、 2027年末までに駆け込みで不動産を買っても、令和9年以降の相続では新ルールが適用される。
難易度分類（数字が低いほどコメントしやすい＆すべきもの）
| 総合 | 13 並み |
| 難易度 | 2 ★★☆ |
| 生活影響度 | 2 ★★☆ |
| 分量 | 2 ★★☆ |
| 専門性 | 2 ★★☆ |
| 理科系知識 | 1 ★☆☆ |
| 下調要否 | 2 ★★☆ |
| 法令読込要否 | 2 ★★☆ |
#81027 09.その他 ③財務省
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