分譲マンション制度の崩壊： 【第2回／全8回】認知症になったら議決権は「無効」？　法制度の“空白”がもたらす意思決定の麻痺

※ 本記事は、日本の分譲マンション制度が抱える構造的欠陥を暴く連載の第２回です。これまでの記事をまだ読まれていない方は、ぜひ第1回からご覧ください。

マンション管理の崩壊を加速させる最大の要因は、“認知症で意思能力を失った区分所有者の議決権をどう扱うか” という問題である。
これは区分所有法にも標準管理規約にも明記されていない。 つまり、制度上の“空白”だ。

■ 意思能力を失った区分所有者の議決権行使は「無効になり得る」

民法では、「意思能力を欠く者の法律行為は無効」 とされている。
議決権行使は法律行為であるため、 意思能力が失われている人の 総会での賛否、委任状、書面決議は無効となる可能性が高い。

■ しかし管理組合は、意思能力の有無を判断できない

管理組合は医療判断を行う権限を持たない。

• 認知症かどうか診断できない

• 意思能力の有無を確認できない

• 無効な議決権を排除すると人権侵害になる

結果として、 管理組合は無効かもしれない議決権を受理するしかない。

■ 後見人がいれば議決権を代理行使できる

成年後見人は、 本人の財産管理に関する行為を代理できる。
つまり、 大規模修繕の賛否を後見人が判断できる。
しかし、現実には

• 家族が後見人にならない

• 単身者は実質的に申立てできない

• 管理組合は、成年後見を申し立てる権限を持たない

• 行政も申立てしない

結果として、後見人不在の区分所有者が大量発生する。

■ 裁判でしか議決権の有効性を判断できない

後見人がいない場合、 議決権の有効性を判断できるのは裁判所だけだ。
つまり、 総会の決議の正当性は事後的に裁判でしか確定できない。
これはマンション管理の法的安定性を根本から揺るがす。

■ 法改正で解決できるか？

2026年4月に施行された改正区分所有法では、大きな目玉として「所在不明の区分所有者を総会の決議母数から除外できる制度（第38条の2）」が始まった。

しかしこの改正は、「連絡がつかない人（所在不明）」への対策がメインであり、「そこに住んでいる（所在はわかっている）けれど、認知症で意思能力がない人」を自動的に除外する魔法の杖ではない。

将来的にも憲法29条の私有財産権の原則から、意思能力がない人を自動的に除外する法改正は無理だろう。

■ 結論

認知症区分所有者の議決権問題は、 マンション管理の崩壊を引き起こす“制度的空白”である。

次回は、
【第3回】独身の団塊ジュニアが迎える未来。「単身×認知症」という想定外の構造爆弾
へ続く。