分譲マンション制度の崩壊： 【最終回／全8回】「所有」から「利用」へ。区分所有権制度を廃止せよ。ただし、今のあなたには間に合わない

※ 本記事は、日本の分譲マンション制度が抱える構造的欠陥を暴く連載の最終回です。これまでの記事をまだ読まれていない方は、ぜひ第1回からご覧ください。

日本の分譲マンション制度は、静かに、しかし確実に崩壊へ向かっている。 その原因は、住民の努力不足でも、管理会社の怠慢でもない。 制度そのものが、現代の社会構造に適合していないからだ。

ここまでの連載で明らかになったように、 分譲マンション崩壊の根本原因は次の構造にある。

• 認知症の増加

• 単身化

• 同期高齢化

• 後見制度につながらない

• 素人集団による管理

• 議決不能

• 滞納

これらはすべて、区分所有制度の構造的帰結である。

そして、管理が崩壊した分譲マンションは、次の過程をたどる。
認知症の増加・単身化・住宅ローンの破綻などによる議決権の空洞化 → 特別決議が不成立 → 大規模修繕不能 → 管理費などの滞納増加 → 管理会社が撤退 → 無管理化 → 治安の悪化・スラム化 → 行政代執行で解体（運が良ければ）

制度の前提が崩壊している以上、 区分所有権制度そのものを廃止する以外に、根本的解決は存在しない。

■ 区分所有制度は、“1962年の日本社会”を前提に作られている

区分所有法が制定されたのは1962年。 当時の日本社会は次のような前提で成り立っていた。

• 家族がいる

• 親族が近くに住んでいる

• 認知症は少ない

• 単身者は少ない

• 相続放棄はほぼない

• 高齢化は限定的

• マンションを買えるのはエリート

• 住民は若く、意思能力がある

• 修繕は住民が協力して行う

しかし現代はどうか。

• 単身化

• 認知症の増加

• 相続放棄

• 相続人不存在

• 後見制度につながらない

• 高齢化が同期して進む

• 修繕積立金不足

• 管理組合の機能停止

つまり、 制度の前提が完全に崩壊している。
制度の前提が崩れたら、制度そのものを見直すしかない。

■ 区分所有制度の「致命的欠陥」

区分所有制度には、次のような構造的欠陥がある。

• 所有権を放棄できない
  退去しても各種の義務は残る。これは分譲マンション崩壊の最大の引き金。

• 認知症区分所有者の議決権の扱いが未整備
  意思能力の喪失者が増えると、総会が成立しない。

• 単身化を想定していない
  後見制度につながらない区分所有者が大量発生する。

• 相続放棄・相続人の不存在を想定していない
  空き家化・滞納が連鎖する。

• 管理組合は素人集団であり、管理主体として成立しない
  専門性が必要な問題を扱えない。

• 行政は分譲マンションに介入できない
  強制修繕も強制売却もできない。

つまり、 区分所有制度は高齢化社会に適合しない。

■ 区分所有制度を維持したままでは、分譲マンション崩壊は止められない

上記の“致命的欠陥”は区分所有制度の構造的帰結であり、制度を維持したままでは止められない。

すなわち、区分所有制度は廃止する方向へ進めるしかないと考える。

■ 区分所有制度を廃止するとは、具体的にどういうことか

これは次のような制度改革を意味する。

• 「所有」ではなく「利用権」にする
  マンションは公的法人が所有し、 住民は利用権を持つ。

• 「強制売却制度」を導入する
  議決不能・滞納・意思能力喪失が一定数を超えたら、 強制的に売却して管理を再構築する。

• 公的管理への移行
  管理組合が機能しなくなったら、国が管理権を引き取る。

• マンションの公営化
  区分所有制度を廃止し、 マンションを公的資産として扱う。

• 「所有権放棄制度」の導入
  区分所有者が所有権を放棄できるようにする。 放棄された住戸は公的管理に移行する。

■ なぜ「最後の選択肢」なのか

理由は明確だ。

• 政治家は票にならないので動かない

• 不動産業界は反対する

• マンションはすでに高経年化

• 団塊世代は全員が後期高齢者に

• 団塊ジュニアは単身化が進行

• 氷河期世代は老後資金が不足

つまり、 区分所有法の改正には長期間かかる。制度改革は間に合わない。
だからこそ、 区分所有制度の廃止が最後の選択肢になる。

■ 結論

区分所有制度は、認知症の増加・単身化・相続放棄を想定していないなど、これからの社会には適合しない。
すなわち、区分所有制度を無くすしか根本解決はない。それは“最後の選択肢”であると言える。

しかし制度の改革には長い年月が掛かる。
しかも、改革した制度を既存のマンションに遡及適用できないことには、注意が必要だ。

既存マンションは、制度改革の外側に置かれる。
制度改革は“未来のマンション”は救えるが、“現在のマンション”は救えない。

あなたは既に“詰んで”いる。

制度の崩壊が目に見える形になる前に、私たちは今、何を選択すべきなのだろうか。
そして不動産業界は、いつまでこのような“欠陥商品”を売り続けるつもりなのだろうか？