【第2話】買ってからが本番！不動産投資の初期費用とランニングコスト／物件選びの基準とは？

はじめに：投資＝お金の計算。数字からは逃げられない

こんにちは、不動産投資を始めようとしてるけど、正直「買った後にいくらかかるの？」って部分がずっとモヤモヤしているすーやんです。

不動産投資は「物件を買えばなんとかなる」みたいなロマンでは動きません。

現実は、買う前からお金がかかるし、買った後もかかる。

夢見る投資家志望を地べたに引きずり戻すのが「初期費用とランニングコスト」

さらにどのような物件を選べばいいのか。

今回はこの点について学んでいきます！

不動産投資の初期費用とは？何にお金がかかるの？

「物件価格が1,800万なら、それで終わりですよね？（ﾄﾞﾔ）」

当然そんなわけはなく、様々な諸費用が掛かります。

実際問題どのような費用が掛かるのか、まとめてみました。

購入時に発生する費用はザックリこんな感じ：
・物件価格の頭金（フルローンは考えない方が良さそうです）
・仲介手数料：物件価格の3%＋6万円＋消費税が目安（売却金額により変動）
・登記費用：登録免許税＋司法書士報酬で10万円〜数十万
・ローン手数料：金融機関によって異なるが数万円〜数十万円
・火災保険料：物件の構造・立地・保険期間により幅あり
・固定資産税・都市計画税の精算金：前オーナーとの日割り分

※総額は物件価格の7〜10%が目安。2,000万円の物件なら約150〜200万円が初期費用の相場。

このくらいを見積もっておかないと、いきなり赤字スタート。

投資ってもっと…夢があると思ってました…。

ランニングコストも忘れちゃダメ！保有中にかかるお金

「ローン返してれば勝手に儲かるんですよね？（再びﾄﾞﾔ）」

むしろ保有してる間に死ぬほど金がふっ飛ぶことがたくさんあるんです。

「買ったら終わり」ではなく、「買ってから始まる地味な出費祭り」をまとめました。

・管理費・修繕積立金（区分マンション）→月額1〜2万円が一般的
・固定資産税・都市計画税：年間10万〜30万、都内は高め
・火災・地震保険の更新料：5年更新なら1回数万円
・賃貸管理会社への管理委託料：家賃の5%が相場
・修繕費・原状回復費：入退去時に5〜20万くらい平気で飛ぶ
・ローン返済：毎月、淡々と、しかし確実に…

※空室リスクも当然あるので「収入−支出」のプランニングが命

「え？家賃収入って思ったより減るじゃん…」
→ガチ初心者が全員通る道らしいです。

収入は少なめに、支出は多めに見積もっておいた方が、物件取得後の大ミス回避に繋がりますね。

物件選びの基準。最初に見るべきポイントって？

「築浅？駅近？それともなんか“風水的にいい感じのやつ”？」

そんなふわっとした基準で選んでしまうと、あとで「なんでこれ買ったんだっけ…？」と自問することになります。

不動産投資の世界ではよく「立地が命」と言われますが、実はそれ、“立地さえ良ければOK”って話ではないんです。

不動産投資初心者でも、最初に押さえておくべき「見るべきポイント」をまとめました。

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・駅から徒歩10分以内：賃貸需要の安定感

やっぱり**“駅近”は強い**です。
徒歩10分以内であれば、通勤通学層のニーズも拾いやすく、退去が出ても次の入居が決まりやすい。
特に都心や学生街なら、7〜8分以内で差がつくことも多く、空室リスクを減らすならまずここですね。

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・築年数15年以内：利回りと維持コストのバランス

築浅は人気がありますが、価格が高く利回りは低め。逆に築古は利回りが高くても、修繕リスクや空室リスクが跳ね上がる。
その中間である**「築10〜15年」が“狙い目ゾーン”**。設備の状態と収益性のバランスを見極めましょう。

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・エリアの人口増減を調べる：自治体サイトは宝の山

どれだけ好立地でも、エリアの人口が減っていたら将来的に賃貸需要が落ちるのは目に見えています。
市区町村の公式サイトにある「人口動態」や「開発予定地の情報」など、地味だけど確実なデータも判断材料に。

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・大学・病院・工場など雇用施設が近い

人の流れ＝住む理由、です。
大学→学生、病院→医療職・看護師、工場→単身者や期間従業員。
こうした施設があると、毎年のように一定数の入居需要が生まれやすく、空室リスクも下がるのがポイント。

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・物件の広さと間取り：1Kなら20〜25㎡が鉄板

1Kは単身者向けとして王道ですが、20㎡未満だと「狭すぎて候補外」になる可能性が高いです。
目安としては、バス・トイレ別＋収納あり＋20〜25㎡が“探されやすい条件”。
家賃設定の自由度もこの広さ帯が安定しています。

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・実質利回りを計算する習慣をつける

表面利回りだけを見て「おっ、8％あるやん」と飛びつくと痛い目に遭います。

管理費・修繕積立金・税金・保険料・空室率…これらを差し引いた**「実質利回り」で判断するクセ**をつけましょう。

実際、私も「都内・駅徒歩7分・築13年・1K・家賃9万円」なんて物件を見て、
「これは…勝ったな」とニヤニヤしながら利回りをはじいたことがあります。

ですが――管理費・積立金・火災保険・固定資産税を入れていくと、思ったよりキャッシュフローが細いことに気づきました。

「このペースじゃローン返済後も不労所得ってほどじゃないな…」って冷静になる瞬間が来ることもあるみたいです。

こうした“冷静な目線”を持つためにも、基準をあらかじめ定めておくことが大切ですね。

まとめ：買う前も、買った後も、油断すると金が吸われる

「収入より支出を先に見ましょう」 by すーやん

当たり前ですがなんとなく「カンで買って、夢で回収」は無理ゲーです。

不動産投資は堅実に、「買う前にどれだけ冷静に数字を積み上げられるか」がカギです。

初心者の私としては、想像よりもずっとリアルな話ばかりで、正直ちょっと怖くなりました。

でも、このステップを踏まないとスタート地点にすら立てないと痛感。

逃げずに向き合いましょう、現実（と経費）から。

第3話では**「具体的な目標設定とその方法について」**を、まとめます。

ここまで読んだあなた、もう逃げられませんからね。次回もすーやんの冷たい目と共に、粛々と学びましょう笑

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地味な発信ですが、誰かの“失敗回避”につながるように、これからも書いていきます！

第1話はこちら！