【第1話】不動産投資、始めます！～不動産業勤務歴10年超の私がゼロから学ぶ～

はじめに：なぜ今、不動産投資なのか？

不動産投資に興味がある方はおそらくたくさんいると思います。

ですが、大きな借金を作るイメージがある為実際に取り組む人は多くはありません。

不動産き業界に10年以上勤めている私も例外ではありません。

今までは不動産投資のオーナー様をお客様として接することがあっても、自身がその立場になることはありませんでした。

このシリーズでは、そんな私が不動産投資の世界に足を踏み入れ、ゼロから学んでいく過程を記録していきます。

同じように不動産投資に興味を持つ人の参考に少しでもなれば幸いです。

※この不動産投資シリーズは不定期更新します。
私は自身の勤め先で得られる知識を軸に、楽待 RAKUMACHIなどのYouTubeチャンネルで勉強しています。

不動産投資って何？
基本の「き」から学ぶ

不動産投資ってなんなの？

簡単にいえば、不動産（家や土地など）使ってお金を生み出す仕組みを構築することです。

「家を買って貸す」「安く買って高く売る」など、目的に応じてその手法は様々。

株や投資信託と違い、“実物資産”を扱うのが最大の特徴です。

不動産投資の主な種類

投資と一口に言っても、実は物件のタイプで手法が変わります。
・区分マンション投資
　→1部屋単位で購入。
初期費用が抑えられ、初心者向き。管理の手間も比較的少なめ。
・一棟アパート投資
　→1棟丸ごと購入。
収益性は高いが、空室リスクや修繕負担も大きくなる。
・戸建て投資
　→築古の戸建てを安く買ってリフォームし、貸し出すor売却。
地域によっては手堅い選択肢。

将来的には法人化を視野に入れる人も多く、規模拡大や節税戦略も視野に入れる必要があります。
これが不動産投資の面白いところであり、難しいところですね笑

投資の目的とリスクを整理しよう

不動産投資のゴールは人によって異なります。
・毎月の家賃収入（インカムゲイン）で生活を安定させたい
・物件の価値が上がったタイミングで売って利益を得たい（キャピタルゲイン）
・老後の年金代わりとして持っておきたい

ただし、当たり前ですが、リスクがゼロというわけではありません。
空室が出れば収入はゼロ。
想定外の修繕費や、エリア価値の下落、入居者トラブルなど…
**「思ったより儲からない」「持ち続けるのがつらい」**という声も実際に耳にします。

収益の仕組みを押さえておこう

不動産投資での利益は大きく分けて2つです。
・家賃収入（インカムゲイン）
　→毎月の固定収入。安定性を重視する人に人気。
・売却益（キャピタルゲイン）
　→値上がりを狙って購入し、数年後に高く売るスタイル。タイミングと目利きが重要。

どちらをメインにするかで、選ぶ物件や投資戦略が大きく変わります。

まずは自分がどんな目的で投資をしたいのか、そこを明確にするのが第一歩です。

投資家と管理業務の視点の違いとは？

私は不動産管理の現場で10年以上働いてきました。
クレーム対応、原状回復、家賃督促、空室対策……この仕事で得た知識は確かに多いです。

でも実際に「投資家として物件を買う立場」に立ってみると、求められる視点がまるで違うと痛感しています。

管理の知識は“裏側の視点”

管理業務は、入居者が快適に暮らせるように建物や住環境を守ることが主眼です。
だからこそ、「この間取りは決まりやすい」「トラブルが起きやすい設備」「退去が多い立地」といった現場感覚の情報はたくさん持っています。

ただし、それは**“今ある物件”をどう保つかという発想**。
投資家にはそれに加えて、「どう選ぶか・どう育てるか」という攻めの視点が求められます。

オーナー目線で物件を見ると、こう変わる

物件を管理する立場と、購入して所有する立場では見えるものが変わります。
・築年数の割に利回りが高すぎる物件 → なぜ？裏がある？
・周辺相場に対して家賃が安い → 収益性に限界がある？
・管理コストが見合っていない → 長期で見ると赤字に？

オーナーになると、“客付け”だけでなく、その先10年、20年の資産価値・リスク・出口戦略までを想定しなければいけません。

その意味で、管理経験があっても、「買う目線」は別物だと実感しています。

収支計画は“感覚”ではなく“数字”で判断

現場感覚だけで物件を選ぶと、思わぬ落とし穴にハマることもあります。

だからこそ、投資家に必要なのは数字で考える力です。
・物件価格、ローン返済額、固定資産税
・家賃収入、空室リスク、修繕費
・管理委託料、保険料、退去費用　など

これらをすべて洗い出し、年間の収支をシミュレーションして初めて「この物件は買いかどうか」が見えてきます。

管理業務では“その物件をどう回すか”が中心でしたが、投資家としては“買う前から勝負が始まっている”のです。

またこういったシミュレーションは営業の担当者に任せるのではなく、自身である程度の試算ができる力があったほうがいいです。

結局何から始めたらいいの？情報収集と目標設定

不動産投資に興味を持ったとしても、「じゃあ最初に何をすればいいの？」という壁にぶつかりますよね。

私も今まさにその状態です。

業界にいても、“投資家としての第一歩”は完全に初心者。

最初にやるべきことは、この2つだと考えます

ステップ1：自分の“目的”を明確にする（＝目標設定）

まず考えるべきなのは、**「何のために投資をするのか？」**という根本の部分です。
目的が曖昧だと、物件選びもブレやすくなり、失敗のリスクが高まります。

たとえば――
・毎月3万円でも家賃収入がほしい（キャッシュフロー重視型）
・将来的に1棟持って、老後の備えにしたい（資産形成型）
・売却益で一発利益を狙いたい（キャピタルゲイン型）

目的によって「どんな物件を選ぶべきか」「資金はどのくらい必要か」「ローンは使うべきか」が変わってくるので、最初の軸として“目標設定”は絶対に外せません。

ステップ2：正しい情報を集める

ネットには情報が溢れていますが、中には**都合のいい話だけを切り取った“夢見がちな投資論”**も多く存在します。
だからこそ、冷静で中立的な視点を持って、信頼できる情報源を見極める力が必要です。

情報収集の手段は大きく3つ：
・書籍：体系的に学べる。初心者向けの名著は多い（例：出口戦略まで書いてある本を選ぶのがコツ）
・セミナー：実例に触れられるが、“物件紹介ありき”の営業系には要注意
・ネット・YouTube・SNS：体験談やリアルな声を聞ける反面、再現性のない成功談も多い

※信頼できる情報源の見極めポイント
・“収益事例”に数字と根拠があるか
・「売ること」が目的になっていないか
・成功だけでなく、リスクにも触れているか

うまい話には裏があるというのは、特に初心者こそ持っておがなければならない重要な感覚です。

「学びながら考える」でOK

最初から完璧な戦略を立てる必要はないと思いますし、不可能だと思います。

でも、「自分はなぜ投資したいのか？」を言語化しておくことで、ブレない軸ができ、学びも深まりやすくなります。

今の私は、「手堅くキャッシュフローを積み上げて、将来的に資産としても残る物件を1つ持ちたい」が目標。

その軸があるからこそ、情報を取捨選択しながら学びを進めています。

...かっこよく言ってますが結局金ですね笑

まとめ：一歩踏み出すために

不動産投資は、「買えば儲かる」ような単純な世界ではありません。

知識と準備、そして正しい判断力が成功の鍵。

私自身、10年以上の実務経験がありますが、投資家としての視点はまた別のものでした。

だからこそ、現場で培った感覚をベースに、今度は“買う側”の立場で一から学び直していこうと思います。

この連載では、不動産投資をこれから始めたい人と同じ目線で、リアルな情報や気づきをシェアしていきます。

一緒に一歩ずつ、着実に前に進んでいきましょう。

不動産投資シリーズ第2話では「初期費用とランニングコストを知る」「物件選びのポイントとは？」について詳しく解説していきます。不動産投資の世界を一緒に学んでいきましょう。

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地味な発信ですが、誰かの“失敗回避”につながるように、これからも書いていきます！