アラモアナホテルで叶える「現実的なハワイ投資」〜Ala Moana Hotel Condo #852を実データで検証〜

2025年10月30日 06:17

「アラモアナホテル」と聞くと、観光やショッピングの拠点としてのイメージが強いかもしれません。
でも実はここ、個人投資家が所有できるホテルコンド（コンドミニアムユニット）でもあります。

私自身も過去にアラモアナセンターを訪れるたび、
このホテルの立地と安定感に惹かれていました。

そして今回、実際に販売中の1室を投資対象として分析してみると──
数字の上でも「現実的に成り立つハワイ投資」であることが見えてきました。

物件概要（Ala Moana Hotel Condo #852 ）

所在地：410 Atkinson Dr.（Kona Tower 8階）
販売価格：$175,000（約2,625万円）
所有形態：Fee Simple（完全所有）
間取り／面積：スタジオタイプ（約23㎡）
築年：1970年
管理費（HOA）：月1,401ドル（電気・水道・ネット等を含む）
固定資産税：月181ドル
運営形態：Mantraホテル運営プログラム委託（短期貸し可能）
掲載時期：2025年7月6日から販売中

アラモアナセンター直結という立地に加え、
ホテルブランドによる安定運用が魅力の物件です。

フィーシンプル所有とは？

このユニットは、ハワイでも希少なFee Simple（完全所有権）。
つまり、土地も建物も永続的に自分の資産として保有できる形です。

同ホテル内には借地権（Leasehold）の部屋も存在しますが、
所有期間に制限がないFee Simpleは、
長期保有・資産価値の安定性に優れています。

実際のシミュレーション（現金一括・ホテル委託前提）

以下の数値は、ハワイ州観光局の稼働率データやホテル運営条件を踏まえた想定ベースです。
（※固定費は実データ、賃料・稼働率は公的平均値を使用）

平均宿泊単価（ADR）：$190／泊
稼働率：75％（アラモアナ地区ホテル平均）
ホテル委託手数料：45％（Mantra運営費＋OTA手数料含む）
管理費（HOA）：$1,401／月
固定資産税：$181／月
保険・修繕：$800／年

年間収益の算出

GPI（総潜在収入）：$52,088
OPEX（運営費）：$43,223
NOI（営業純利益）：$8,865
実質利回り（FCR）：約5.1％
税引後キャッシュフロー（ATCF）：約$7,092（約105万円）／年

数字から見える現実性

利回り5％という数字は、ハワイのコンドミニアムとしては健全な水準です。
ワイキキの同価格帯物件（ネット利回り1〜2％）と比べると、
ホテル委託運営の効率性とブランド力が収益を支えています。

また、損益分岐点となる稼働率は約83％。
アラモアナ地区の平均稼働率（70〜80％）とほぼ一致しており、
過度なリスクを取らずに堅実な黒字経営が可能です。

管理・運営のしやすさ

日本在住オーナーにとって重要なのは「手間がかからないこと」。
このホテルコンドは、Mantra社が運営を代行してくれるため、
清掃・予約・支払い管理など、オーナーの作業はほぼゼロ。

現地に足を運ばなくても、
ホテル同様の品質で安定稼働を維持できるのが最大の利点です。

今後の価値とリスク

観光客数の増減による稼働率変動（2024年以降は横ばい傾向）
ホテル側による手数料改定リスク
大規模修繕や設備更新に伴う追加徴収（Special Assessment）の可能性

ただし、アラモアナホテルは大規模施設ゆえに、
管理組合がしっかりしており、修繕積立も安定。
他の個人コンドに比べて運営透明性が高い点も評価できます。

まとめ

販売価格：$175,000
年間純利益（NOI）：$8,865
実質利回り（FCR）：約5.1％
税引後手取り：$7,092（約105万円）
手離れの良さ：◎（ホテル委託型）
稼働率想定：75％（HTA平均）

「ハワイでコンドを所有する」という夢を、
現実的な数字で叶えられるモデルケースが、この#852です。
過剰な期待ではなく、安定と管理の安心を求める人には最適な一室。

あとがき

ここのところ、ワイキキ周辺コンドミニアムの実質利回りが2％くらいが、ざらで、それ以下、もしくはマイナス、なんていう物件も多い。

その中でこのアラモアナホテルは優秀だと思う。
私の中でも、一番好きな物件。

しかも周辺の中でも価格もかなりリーズナブルな価格帯
20万ドル以下で、フィーシンプル、利回り、どれをとっても大好きだー

頑張ろう、っと。

それでは今日はこの辺で。

本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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⚠️ 免責事項

本記事は、公開情報および一般的な市場データをもとに作成した参考資料です。
掲載されている価格・管理費・税金・利回り等の数値は執筆時点の情報または想定値であり、
将来の収益性や物件価値を保証するものではありません。

また、記事内の計算例は現金一括購入・ホテル委託運用を前提とした試算であり、
実際の契約条件や税務上の取扱いは、個人の居住国・投資目的・会計処理によって異なります。

不動産購入・投資判断を行う際は、
現地の不動産ライセンスを持つエージェント・税理士・弁護士などの
専門家への相談を強くおすすめします。

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