フィーシンプル物件で格安、利回りは確保できる？　〜ワイキキ・マリーナ・コンドで検証〜

「ハワイの不動産＝高級物件」と思っていませんか？
実はワイキキにも、手の届く価格帯で完全所有（フィーシンプル）のコンドミニアムがあります。

今回は、実際に販売されている
「Waikiki Marina Condominium #2704 」 を例に、
「どのくらいの利回りが期待できるのか」を、
できるだけ自分でも理解出来るように笑
わかりやすく説明します。

フィーシンプルとは？

ハワイでは不動産の所有形態が2種類あります。

• フィーシンプル：土地も建物も自分のもの（日本の所有権と同じ）

• 借地権付き（リースホールド）：土地は他人のもので、一定期間だけ借りて使う契約

借地権は安く見えますが、契約期間が短くなると資産価値が下がるため、
長期的に安定した投資をするならフィーシンプルが基本です。

ワイキキ・マリーナ・コンドとは

所在地： 1700 Ala Moana Blvd, Honolulu
販売価格： 約28万5,000ドル（フィーシンプル）
築年数： 1984年
間取り： スタジオタイプ（約34㎡）
設備： プール、ジャグジー、BBQ、駐車場1台付き
管理費： 月1,000ドル（電気・水道・ネット・ケーブル込み）
固定資産税： 年864ドル

アラモアナとワイキキの中間にあり、ヒルトンのすぐ近くという好立地。
ワイキキ中心地まで徒歩圏で、生活・買い物・通勤にも便利なエリアです。

実際のシミュレーション（#2704の場合）

ローンを使わず、現金一括で購入したケースを想定して計算してみました。
家賃は周辺の相場（スタジオタイプで月1,850ドル前後）を基準にしています。

• 満室時の年間家賃収入（GPI）：約22,200ドル

• 空室や滞納を考慮した実際の収入（EGI）：約19,980ドル

• 管理費や税金、保険、修繕などの運営費（OPEX）：約13,964ドル

• それらを差し引いた営業純利益（NOI）：約6,016ドル

• 購入価格に対する実質利回り（FCR）：約2.1％

• 税引き後のキャッシュフロー（ATCF）：約4,800ドル（約1.7％）

• 損益分岐点は稼働率63％程度

• 想定保有期間10年での内部収益率（IRR）：約2％前後

結果から見えること

このコンドは、管理費が月1,000ドルと高めなため、
家賃に対して固定費の割合が大きく、利回りは2％前後にとどまります。

一方で、

• 管理費に電気・水道・インターネットがすべて含まれている

• 駐車場付き・立地良好

• フィーシンプル（完全所有）で将来の不安が少ない

という点を考えると、キャッシュフロー目的の投資というよりは、
「将来ハワイに自分の拠点を持ちながら、賃貸で維持費を補う」タイプの物件と言えます。

数字の見方をもう少し分かりやすく

このような物件で利回りを上げるには、

• 家具や内装をアップグレードして家賃を2,100〜2,300ドルに引き上げる

• 中期滞在者やリモートワーカー向けに貸す

• 管理を自分で行い、委託コストを削減する

といった工夫が必要です。
また、管理費が比較的低い別のコンド（例：Liliuokalani Gardens や Aloha Laniなど）と比較して検討するのもおすすめです。

まとめ

• ワイキキにも30万ドル以下のフィーシンプル物件はまだ存在する

• ただし、管理費が高い物件では利回りが低くなる

• 現金購入なら年間6,000ドル程度の黒字（利回り2％前後）

• ドル建て資産分散＋将来の自己利用を兼ねた“安定型のハワイ投資”としては有力

あとがき

ワイキキマリーナコンドが、短期貸し出来るかがグレーゾーンだったので、今回のシミュレーションには入れませんでした。

もし、短期が出来たらプラス２％程度利回りは上がると思います。

この部屋は眺望は抜群です。ただ、バルコニーがないのでそこが少し残念
また、好き嫌いがありますが、部屋の形が四角ではありません。

エリア、眺望、ブランド的にはかなり魅力的で、私は大好きです！

それでは今日はこの辺で。

本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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免責事項

本記事は複数のハワイ不動産サイトを整理した情報提供であり、特定の投資判断を推奨するものではありません。不動産投資にあたっては、必ず現地の専門家や法律・税務アドバイザーにご相談ください。

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