不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第3話修繕費を甘く見ない

建物は必ず古くなり、いつか修繕が必要になる

不動産を購入すると、

毎月、家賃が振り込まれるようになります☺️

通帳の残高が増えていくと、

少しうれしくなります。

「今月も家賃が入った。」

「思ったより順調かもしれない。」

「この調子なら、次の物件も買えるかもしれない。」

そんな未来を想像します😊

しかし、

そのお金がすべて利益とは限りません🙅

通帳にあるお金の一部は、

まだ姿を見せていない修繕費かもしれないからです😱

建物は、

何も言わずに少しずつ古くなっていきます。

外壁も、

屋根も、

給排水設備も、

毎日少しずつ傷んでいきます。

ところが建物は、

事前に教えてくれません🙅

「来年あたり、外壁をお願いします。」

「そろそろ給水ポンプが限界です。」

そんなふうに相談してくれれば、

大家も準備ができます。

しかし実際には、

建物は長い間黙っています。

そして限界を迎えた瞬間、

見積書を通じて、とても流ちょうに話し始めます🤣

不動産投資では、

家賃収入を増やすことも大切です。

しかし同じくらい、

将来の修繕費に備えることも重要です。

今回は、

中古物件を購入するときに考えておきたい修繕費についてお伝えします‼️

購入直後に修繕が発生する可能性

中古物件を購入するとき、

建物が現在使用できているからといって、

購入後もしばらく修繕が必要ないとは限りません。

エアコンは動いている。

給湯器も使えている。

屋根から雨漏りもしていない。

だから、

当面は大丈夫だろう。

そう考えたくなります‼️

しかし、

設備が「現在動いている」ことと、

「今後も長く使える」ことは別です🙅

売主が物件を売却しようとしている場合、

今後必要になる大規模な修繕まで済ませてから売るとは限りません。

もちろん、

売主が悪いわけではありません。

まだ使えている設備を、

売却前にすべて新品へ交換する義務もありません。

ただし買主は、

物件と一緒に、

これから必要になる修繕も引き継ぐことになります。

物件価格だけを見て、

「安く買えた‼️」

と思っていたら、

購入後に外壁工事や設備交換が重なり、

結果的に高い買い物になることもあります。

例えば、

10年間ほとんど修繕されていない物件と、

直近で外壁や屋根の工事を終えている物件。

同じ築年数でも、

購入後に必要となる費用は大きく異なります。

中古物件を購入するときは、

建物の「年齢」だけでなく、

これまで、どのように手入れされてきたか

を見る必要があります。

人間も同じですよね。

同じ年齢でも、

生活習慣によって健康状態は違います。

私は健康診断の前になると、

急に食生活を意識します。

数日前だけ魚と野菜を増やしても、

これまでの生活がなかったことになるわけではありません🤣

建物も、

売却前に少しきれいにしただけでは、

内部の劣化までは分かりません。

見た目のきれいさだけでなく、

修繕履歴や設備の状態を確認することが大切です。

購入直後に起こりやすい修繕

物件の引き渡しを受けた直後から、

修繕が続くこともあります。

✅空室の原状回復

✅エアコンの交換

✅給湯器の故障

✅水漏れの対応

✅共用灯の交換

✅排水管の詰まり

✅インターホンの故障

✅消防設備の指摘事項への対応

一つひとつは小さな工事でも、

同じ時期に重なると大きな金額になります。

しかも、

設備には不思議な団結力があります。

一つ壊れると、

「自分もそろそろ行きます。」

と相談したかのように、

別の設備まで続けて壊れることがあります😅

購入直後は、

登記費用や融資費用、保険料などで、

すでに多くの現金を使っています。

そのタイミングで修繕が重なると、

賃貸経営は一気に苦しくなります。

だからこそ、

物件を購入するときには、

購入費用だけで自己資金を使い切らず、

購入後の修繕資金を残しておかなければなりません。

外壁・屋根・防水の注意点

中古アパートで特に注意したいのが、

外壁、屋根、防水などの大きな修繕です。

これらは工事範囲が広く、

足場が必要になることも多いため、

費用が大きくなりやすい部分です。

外壁

外壁を確認するときは、

ひび割れや塗装の剥がれだけでなく、

次のような点も見ます。

✅外壁を触ると白い粉が付かないか

✅目地のシーリングが割れていないか

✅窓の周辺にひび割れがないか

✅鉄骨階段や手すりにサビがないか

✅外壁に雨だれや変色がないか

外壁は、

建物の見た目を整えるだけのものではありません。

雨水や紫外線から、

建物を守る役割があります。

劣化を放置すると、

外壁の内部まで水が入り、

修繕範囲が広がる可能性があります。

「まだ見た目は、それほど悪くない。」

と思って先延ばしにすると、

後から工事費が大きくなることもあります。

人間の歯と同じです。

少し痛いときに行けばよかったのに、

限界まで我慢してから歯医者へ行く。

そして診察台で、

「もっと早く来ればよかった……。」

と思う。

建物の修繕も、

だいたい同じです🤣

屋根・屋上防水

屋根や屋上は、

地上から見ただけでは状態が分かりにくい部分です。

晴れた日の内覧では問題がなくても、

大雨や台風のときに雨漏りが発生する場合があります。

確認したいのは、

次のようなポイントです。

✅過去に雨漏りがなかったか

✅屋根や防水工事を最後に行った時期

✅防水層の膨れや剥がれ、ひび割れ

✅排水口周辺に水やごみがたまっていないか

✅室内や共用廊下の天井にシミがないか

雨漏りは、

漏れている場所の真上に原因があるとは限りません。

水が建物内部を伝って、

離れた場所へ現れることもあります。

原因の特定に時間がかかれば、

修繕費も増える可能性があります。

また、

雨漏りによって入居者の家財に被害が出れば、

建物だけの問題では済みません。

屋根や防水は見えにくいからこそ、

購入前にしっかり確認しておきたい部分です。

給排水設備の注意点

外壁や屋根と同じくらい注意したいのが、

給排水設備です。

水道管や排水管は、

建物の内部や地中を通っているため、

外から見ただけでは状態が分かりません。

しかし問題が起きると、

入居者の生活に直接影響します。

✅水が出ない

✅水圧が弱い

✅排水が流れない

✅異臭がする

✅天井から水が漏れる

このような状態になれば、

すぐに対応しなければなりません。

「来月の資金に余裕があるときに修理します。」

とは言えません。

水回りの故障は、

大家の資金繰りを待ってくれないのです。

購入前には、

次の点を確認しておきます。

✅給水管・排水管の材質と更新履歴

✅過去の漏水や詰まりの有無

✅貯水槽や給水ポンプの状態

✅排水桝の破損や詰まり

✅各部屋の水圧や排水状況

✅浄化槽がある場合は、その管理状況

漏水は、

水道料金の増加だけでなく、

天井や壁、床の修繕につながる場合があります。

上階の水漏れが、

下階の部屋まで影響することもあります。

一つの配管の問題が、

複数の部屋の修繕に広がる可能性があるのです。

水は生活に欠かせません。

そして大家にとっては、

止めても困るし、漏れても困る存在です😅

修繕履歴から建物の状態を読み取る

中古物件を検討するときには、

できる限り修繕履歴を確認します。

修繕履歴とは、

単に「過去に修繕しました」という説明ではありません。

確認したいのは、

次のような内容です。

✅いつ修繕したのか

✅どの部分を修繕したのか

✅どのような工事を行ったのか

✅工事費はいくらだったのか

✅どの業者が施工したのか

✅保証期間は残っているのか

✅修繕後に同じ不具合が発生していないか

請求書、見積書、工事写真、保証書などが残っていれば、

工事内容をより具体的に確認できます。

例えば、

「外壁修繕済み」と書かれていても、

建物全体を塗装したのか、

一部のひび割れだけを補修したのかで、

意味は大きく違います。

「屋上防水工事済み」も同じです。

全面的に防水層を改修したのか、

漏水箇所だけを部分補修したのか。

言葉だけでは分かりません。

修繕履歴を見るときには、

工事をした事実だけでなく、

工事の範囲と内容まで確認します。

修繕履歴が残っていない場合もあります。

その場合、

すぐに購入を諦める必要はありません。

ただし、

分からないこと自体をリスクとして考えます。

履歴が分からないのであれば、

専門家による建物調査を検討したり、

将来の修繕費を多めに見積もったりする必要があります。

記録がないから、

修繕も必要ない。

そんな都合のよい話にはなりません。

資料がないということは、

問題がない証明ではなく、

状態が分からないという情報なのです。

修繕費は「いつか」ではなく「毎月」準備する

大規模修繕は、

毎月発生するものではありません。

だからこそ、

つい後回しにしてしまいます。

「外壁工事は、まだ先だろう。」

「屋根も今は雨漏りしていない。」

「必要になったときに考えればいい。」

しかし、

必要になってから数百万円を用意するのは簡単ではありません。

修繕は数年に一度でも、

そのためのお金は毎月準備しておく必要があります。

例えば、

5年後に600万円の修繕が必要になると予測した場合、

単純計算では、

を積み立てる必要があります。

毎月10万円を修繕用として残しておけば、

5年後に慌てずに済みます。

反対に、

毎月の家賃収入をすべて利益だと思って使ってしまえば、

修繕時に借入れを増やしたり、

個人のお金を持ち出したりしなければなりません。

私は通帳の残高が増えると、

一瞬だけ自分が裕福になったような気がします。

しかし、

その残高の一部には、

すでに将来の使い道が決まっています。

外壁さんの分。

屋根さんの分。

給湯器さんの分。

給水ポンプさんの分。

通帳の中で、

設備たちが順番待ちをしているのです🤣

ですから、

家賃収入が入った時点で、

一定額を修繕用として分けておくことが大切です。

可能であれば、

日常の運転資金とは別に管理すると、

使い込みを防ぎやすくなります。

修繕積立額の考え方

修繕の必要額は、

建物の構造や築年数、戸数、設備、管理状態によって異なります。

「家賃収入の何％を残せば絶対に大丈夫」

という共通の数字はありません。

まずは、

今後10年間に必要になりそうな工事を整理します。

修繕項目実施時期の目安想定金額外壁・シーリング〇年後〇万円屋根・屋上防水〇年後〇万円鉄部塗装〇年後〇万円給水ポンプ〇年後〇万円給排水設備〇年後〇万円各戸設備の交換毎年一定数〇万円原状回復退去発生時〇万円

想定金額の合計を、

実施までの月数で割れば、

毎月確保したい修繕積立額が見えてきます。

もちろん、

計画どおりには進まないこともあります。

予定より早く壊れる設備もあれば、

長く使える設備もあります。

だからこそ、

計画とは別に、

突発的な修繕に対応できる予備資金も必要です。

毎月の修繕積立と、

緊急時の手元資金。

この二つを準備しておくことで、

突然の故障にも対応しやすくなります。

修繕費を使うことは失敗ではない

修繕費が発生すると、

「こんなにお金がかかるのか。」

と落ち込むことがあります。

せっかく家賃が入ったのに、

一度の工事で何か月分もの利益がなくなる。

大家としては、

なかなかつらい瞬間です。

しかし、

必要な修繕を行うこと自体は失敗ではありません。

建物を安全に保ち、

入居者に長く住んでもらうために必要な支出です。

問題なのは、

修繕が発生することではなく、

修繕が発生する前提を持たず、

何も準備していないことです。

適切に修繕された建物は、

入居者から選ばれやすくなります。

大きな不具合を防ぐことで、

将来の支出を抑えられる可能性もあります。

修繕費は、

単に失われるお金ではありません。

建物の価値と家賃収入を守るための、

必要な投資でもあります。

ただし、

壊れてから慌てて直すのではなく、

状態を確認しながら計画的に行う。

これが大切です。

建物は、家賃を生みながら年を取る

不動産投資では、

物件を購入した瞬間から、

建物との長い付き合いが始まります。

家賃を生んでくれる一方で、

建物は少しずつ古くなります。

どちらか一方だけを見ることはできません。

家賃収入を受け取るなら、

建物を維持する責任も引き受ける必要があります。

物件を購入する前には、

次の点を確認してみてください。

✅購入直後に必要な修繕はないか

✅外壁・屋根・防水の状態はどうか

✅給排水設備に問題はないか

✅修繕履歴と工事資料が残っているか

✅今後10年間に必要な工事は何か

✅修繕費を含めても収支が成り立つか

✅購入後も十分な現金を残せるか

物件価格が安くても、

購入後に多額の修繕が必要なら、

実際の取得費用は高くなります。

表面利回りが高くても、

修繕費を差し引けば、

手元に残るお金は少なくなるかもしれません。

修繕費を怖がる必要はありません。

ただし、

見ないふりをしてはいけません。

建物は必ず古くなります。

そして、

いつか必ず修繕が必要になります。

家賃が入ったときには、

すべてを利益だと思わず、

将来の建物のために一部を残しておきましょう。

通帳に入っているお金の一部は、未来の修繕費です。

この意識が、

長く賃貸経営を続けるための土台になります。

次回は、

第4話。

「空室リスクを考える」

についてお伝えします。

満室の物件を見ると、

ずっと満室が続くような気がします。

しかし入居者さんは、

大家の返済予定に合わせて住み続けてくれるわけではありません🤣

次回は、

「現在満室」という言葉だけでは分からない空室リスクと、

空室が発生しても慌てないための考え方についてお伝えします。

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