不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第1話勢いだけで物件を買わない

「早く買いたい」という焦りが判断を狂わせる

不動産投資の勉強を始めると、

最初は知らないことばかりです。

✅表面利回り

✅実質利回り

✅キャッシュフロー

✅積算価格

✅減価償却

✅融資期間

専門用語を一つ覚えるたびに、

少しずつ不動産投資家に近づいているような気持ちになります。

本を読む。

YouTubeを見る。

セミナーに参加する。

物件検索サイトを毎日開く。

そうしているうちに、

だんだん知識が増えてきます。

ところが、

まだ物件は一つも持っていません。

勉強はしている。

物件も探している。

それなのに、

何も始まっていないような気がする。

すると、

心の中に小さな焦りが生まれます。

「そろそろ買わなければ。」

「勉強ばかりしていても意味がない。」

「このままでは、いつまでたっても大家になれない。」

この焦りこそが、

最初の物件選びで注意したい感情です。

最初の1棟を急ぎたくなる理由

不動産投資を始めようと決めた人にとって、

最初の1棟を購入することは大きな目標です。

物件を持っていないうちは、

どれだけ勉強しても、

自分がまだスタートラインに立てていないように感じます。

SNSを開けば、

「ついに1棟目を購入しました‼️」

「今月も満室経営です‼️」

「家賃収入が○千万円を超えました‼️」

そんな投稿が目に入ってきます。

素直に、

「すごいな。」

と思います。

同時に、

こんな気持ちも生まれます。

「自分は何をしているんだろう。」

人の成功を見ているうちに、

なぜか自分だけが取り残されたような気持ちになるのです。

しかし、

その人が不動産投資を始めた時期も、

年収も、

自己資金も、

家族構成も分かりません。

そもそも、

投稿には書かれていない苦労があるかもしれません。

それでも私たちは、

目に見える結果だけを比べてしまいます。

不動産投資の勉強を始めて半年。

まだ買えていない。

知り合いは3か月で物件を買った。

だから自分も急がなければ。

冷静に考えれば、

まったく急ぐ理由にはなっていません🙅

ところが焦っていると、

なぜか立派な購入理由に見えてしまいます😅

そして一度、

「早く買いたい」という気持ちが強くなると、

物件を見る目も変わってきます。

それまでは、

✅空室が多い

✅修繕履歴が分からない

✅周辺相場より家賃が高い

✅想定より手残りが少ない

といった問題点が見えていたはずです。

ところが焦り始めると、

「でも、工夫すれば何とかなるかもしれない。」

「満室になれば問題ない。」

「家賃を少し上げられるかもしれない。」

と、自分に都合のよい解釈を始めます。

物件を検討していたはずなのに、

いつの間にか、

その物件を買うための理由探しになってしまうのです。

これは危険です。

私も物件に魅力を感じると、

頭の中の収支計算が、

少しずつ前向きになることがあります。

空室率は低めに。

修繕費も少なめに。

将来の家賃は、

なぜか下がらない前提。

そして最後には、

「これならいける‼️」

という数字が完成します。

計算したというより、

希望に数字を合わせただけです🤣

不動産投資では、

物件より先に、

自分の気持ちを調査する必要があります。

「今買わなければ売れてしまう」に惑わされない

気になる物件が見つかり、

不動産会社へ問い合わせると、

このような言葉を聞くことがあります。

「すでに何件か問い合わせが入っています。」

「ほかにも購入を検討している方がいます。」

「早めに判断された方がよいと思います。」

実際に、

条件のよい物件には問い合わせが集まります。

不動産会社が、

必ずしも買わせるために焦らせているとは限りません。

本当に、

翌日には買付が入ることもあります。

だからこそ迷います。

「今日決めなければ、ほかの人に買われるかもしれない。」

この言葉が頭に浮かぶと、

それまで気になっていた問題点が、

急に小さく見えてきます。

昨日までは、

「この修繕履歴では少し不安だな。」

と思っていたのに、

ほかの人も検討していると聞いた瞬間、

「これくらいなら大丈夫かもしれない。」

と思い始めます。

物件の条件は何も変わっていません。

変わったのは、

自分の心だけです。

人は、

手に入るかもしれないものより、

失うかもしれないものに強く反応します。

「買いたい」よりも、

「ほかの人に取られたくない」が勝ってしまうのです。

しかし、

忘れてはいけません。

ほかの人に買われた物件は、

利益も生みませんが、

損失も生みません。

一方、

焦って購入した物件は、

長ければ何十年も自分の経営に影響します。

「あの物件を買えなかった。」

という後悔は、

時間がたてば薄れていきます。

しかし、

「なぜ、あの物件を買ってしまったんだろう。」

という後悔には、

返済予定表が付いてきます🤣

焦っているときほど、

自分に問いかけてみてください。

この二つは、

似ているようでまったく違います。

調査する時間が足りない。

必要な資料がそろっていない。

収支に納得できていない。

そのような状態で、

無理に結論を出す必要はありません。

十分に確認する前に売れてしまったのであれば、

その物件は、

今の自分が買うべき物件ではなかった。

私はそう考えるようにしています。

購入前に確認したい
最低限の条件

もちろん、

慎重になりすぎて、

永遠に物件を買えなくなるのも問題です。

100点満点の物件は、

なかなか見つかりません。

価格が安ければ、

建物や立地に課題があるかもしれません。

立地がよければ、

価格が高く利回りは低くなります。

築年数が浅ければ、

その分だけ価格も上がります。

大切なのは、

欠点が一つもない物件を探すことではありません。

欠点を理解したうえで、自分が引き受けられる物件かを判断することです。

少なくとも購入前には、

次の項目を確認したいところです。

1．投資目的に合っているか

家賃収入を増やしたいのか。

将来の資産をつくりたいのか。

短期間で規模を拡大したいのか。

目的によって、

選ぶ物件は変わります。

目的が曖昧なままでは、

物件の良し悪しも判断できません。

2．家賃収入に根拠があるか

現在の入居状況だけでなく、

周辺の家賃相場も確認します。

現在満室でも、

相場より高い家賃で入居している場合は、

退去後に家賃を下げなければならないかもしれません。

「今の家賃」だけでなく、

「次に募集するときの家賃」で考えることが大切です。

3．空室が出ても返済できるか

満室を前提にした収支は、

とてもきれいです。

しかし、

賃貸経営で空室を完全に避けることはできません。

1室空いたらどうなるのか。

2室空いた状態が続いても返済できるのか。

少し厳しい条件でも、

手元にお金が残るかを確認します。

4．購入後に必要な修繕費を想定しているか

外壁や屋根、防水、給排水設備など、

建物にはいずれ修繕が必要になります。

購入価格だけを見ていると、

購入後に必要なお金を見落としてしまいます。

物件価格は入口です。

その後ろで、

修繕費が静かに順番を待っているかもしれません🔧

5．諸経費を含めても資金が残るか

物件を購入するときには、

登記費用や融資費用、保険料、税金なども必要です。

自己資金をすべて使ってしまうと、

購入直後の修繕や空室に対応できません。

物件を買えるかどうかではなく、

買った後も経営を続けられるかで判断します。

6．出口を考えられるか

将来売却する場合、

どのような人が買ってくれるのか。

土地としての価値はあるのか。

借入金よりも高く売れる可能性はあるのか。

購入前から出口を考えておくことで、

行き止まりになるリスクを減らせます。

そして最後に、

とても大切な確認があります。

7．分からないことを、そのままにしていないか

分からない部分があるのは、

仕方のないことです。

しかし、

分からないまま契約することは避けなければなりません。

「たぶん大丈夫。」

「おそらく問題ない。」

「売主さんも長く持っていたから。」

不動産投資における「たぶん」は、

購入後に高額な請求書へ変身することがあります😅

分からないことは質問する。

資料を確認する。

必要であれば専門家に相談する。

その手間を惜しまないことが、

自分の資産を守ることにつながります。

見送る勇気も立派な投資判断

時間をかけて調べた物件ほど、

見送ることが難しくなります。

現地まで足を運び、

不動産会社と話し、

銀行にも相談する。

ここまで動いたのだから、

何とか購入につなげたい。

そう思うのは自然なことです。

しかし、

これまでに使った時間と労力は、

その物件を買う理由にはなりません。

調査した結果、

条件に合わないと分かったのであれば、

見送ることが正解です。

物件を買わなければ、

何も前に進んでいないように感じるかもしれません。

でも実際には、

一つの物件を詳しく調べることで、

✅家賃相場の見方

✅収支計算の方法

✅修繕費の考え方

✅金融機関への相談方法

✅不動産会社への質問の仕方

たくさんの経験を得ています。

買わなかった物件からも、

学べることはあります。

むしろ、

見送った理由を記録しておくと、

自分の投資基準が少しずつ明確になります。

「価格が高かったから見送った。」

だけではなく、

「空室率を10％で計算すると、返済後の手残りが基準を下回った。」

「今後必要になる修繕費を考えると、手元資金が不足した。」

このように数字や理由を残しておけば、

次の物件を判断するときの材料になります。

見送ることは、

失敗ではありません。

危険を見つけて、

自分の資産を守ったということです。

不動産投資では、

買った物件だけが実績として見えます。

しかし本当は、

買わずに済んだ物件も、立派な実績なのです。

私も魅力的な物件を見ると、

「これを逃したら、次はないかもしれない。」

と思うことがあります。

そんなときは、

一度立ち止まります。

そして

会社の社長でもある妻に相談します。

私が勢いよく物件の魅力を語っても、

社長は冷静です。

「それで、最終的にいくら残るの？」

……はい。

経営者として、

非常に正しい質問です🤣

私の情熱的なプレゼンは、

一瞬で数字の確認作業へと変わります。

家族や信頼できる人に説明すると、

自分が見落としていたことに気づく場合があります。

相手を説得するためではなく、

自分の考えを整理するために話してみる。

これも、

焦りを抑える有効な方法です。

行動力と勢いは違う

不動産投資では、

行動しなければ何も始まりません。

物件へ問い合わせる。

現地を見に行く。

収支を計算する。

金融機関へ相談する。

確かに、

行動力は必要です。

しかし、

行動力と勢いは違います。

行動力とは、

必要な確認を一つずつ進める力です。

勢いとは、

確認を飛ばして結論を急ぐことです。

アクセルを踏むことだけが、

前へ進む方法ではありません🙅

危険を感じたときに、

きちんとブレーキを踏める人の方が、

遠くまで走り続けられます。

最初の1棟は、

不動産投資のゴールではありません。

長い賃貸経営のスタートです。

だからこそ、

「早く大家になりたい」という気持ちより、

「長く経営を続けられる物件か」という視点を大切にしてください。

買えなかった物件は、

あなたを苦しめません。

しかし、

焦って買った物件は、

何年にもわたって経営に影響する可能性があります。

物件は、

これからも出てきます。

大切なのは、

目の前の物件を逃さないことではありません。

自分が決めた条件を守り、

納得できる物件を選ぶことです。

物件を買う勇気と同じくらい、見送る勇気も大切です。

焦らなくても大丈夫です。

最初の1棟は、

一番早く出会った物件ではなく、

自分の目的と条件に合った物件を選びましょう。

次回は、

第2話。

「利回りだけで判断しない」

についてお伝えします。

利回りの高い物件を見ると、

私たちの心も高利回りになります🤣

しかし、

高い利回りには高い理由があります。

次回は、

販売資料に書かれた数字と、

実際に手元へ残るお金の違いを考えていきます。

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