ひとりでできるボロ戸建投資の最初の1戸

■ 1. 条件をざっくり決める

私はこんな感じでスタートしました：

・自宅から下道で1時間以内
・価格は500万円以下
・空き家／築年数50年まで/家賃相場が観測できるエリア

「この条件なら買ってもいい」という最低ラインを決めておくのがポイントです。あまり細かく絞りすぎると、行動できなくなります。

■ 2. ポータルサイトを毎日チェック

物件探しには、以下の3サイトを使っていました：

・LIFULL HOME’S（ホームズ）
・アットホーム
・SUUMO

それぞれ、1で決めた条件を入力し、検索結果のURLをブックマーク。私は毎日3回はチェックしていました。

しばらく見ていると、「これは高い」「これは安い」が自然と分かるようになります。500mlの水が98円か128円かを判断するのと同じ感覚で、相場観が身についてくるイメージです。だんだんと「買えそうな気がするエリア」も見えてきます。

※余裕があれば「不動産ジャパン」もおすすめ。レインズ連動で掲載数が膨大です。見づらいのが欠点ですが、だからこそライバルが少なく、チャンス。

■ 3. 問い合わせは電話がベスト

不動産はいまでも、完全に“電話文化”です。
はじめは緊張しますが、この一言だけで大丈夫です：

「SUUMOで○○町○○の戸建てを見たのですが、担当の方はいらっしゃいますか？」

これだけでも、親切に案内してくれる不動産屋さんがデフォです。こちらも事業者として、対等（やや下手）くらいの距離感で丁寧に商談しましょう。

■ 4. いざという時に慌てないよう、建築の基本を学んでおく

問い合わせを入れて、いざ内見となったときに「何を、どこを見ればいいんだっけ…？」となるのはあるあるです。
私はYouTube（例：楽待の一級建築士シリーズ）や書籍を活用して、以下のような内容をざっくり頭に入れておきました：

・家の傾きチェック方法
・雨漏りや劣化の見つけ方
・古い家で見ておくべきポイント（基礎・床下・屋根裏・外壁など）
・インフラ（電気・水道・ガスなど）

実際に現地に行くと、それだけで安心感が全然違います。もちろん、内見を重ねて経験を積むのが一番ですが、事前に“たたき台”を作っておくと成長率が変わります。

■ 5. 家賃相場や需要を、対象物件をサンプルに調査

内見した物件が「直せば貸せるのか？」を判断するには、そのエリアの家賃相場と需要の有無がカギになります。
私はSUUMOやホームズ、CHINTAIなどで「似たような間取り」「同じエリア」の賃貸物件を調べて、

・平均家賃（高望みしない）
・どんな人が借りていそうか？（単身・ファミリー・周辺企業など）
・周辺の駅・コンビニ・学校などの有無

をチェックし、「この家が直ったらいくらで貸せそうか？」の感覚を持つようにしていました。

▶ 最後にひとこと
まずは、自宅から通えそうなエリアで「500万円以下の物件」を1件だけ探してみてください。“買う”じゃなくて“探すだけ”でもう十分に投資家です。勇気の最初の一歩は、たいてい「検索」と「電話」から始まります。