築１３年のマンションを購入したら財務状況も共用設備もボロボロ状態。 管理組合の理事長に就任して繰り出した数々の秘策を紹介。
大規模修繕工事に付き物なのが建物全体を覆う工事用の足場。 隣戸から隔壁を破る以外、普段はバルコニーから他人が侵入してくることを想定していない高層階の住民の防犯意識は希薄で、それを狙う犯罪者には好都合な足場。 遠目に工事をしているのが分かるし、オートロックのエントランスを通らなくて...
大規模修繕工事の半年間に渡る日程も決まり、足場を組んで建物がメッシュで覆われることに。 足場の為に使えなくなる駐車区画があったり、夏場に窓が開けられなくなったりバルコニーに洗濯物が干せなくなったり・・・色々と生活に支障をきたす制限があるので説明会を2回に渡って開いたのに、出席者は...
大規模修繕工事の施工業者も決まり、工事が始まるのを待つだけかと思ったら、事前に管理組合側で決定して、施工業者に通知しなければいけないことがあった！ それがまた、住民の意見を聞かなければいけないのか、理事会内で決めてしまっていいのか・・・その判断も難しい！ まずは、 外壁タイル 。...
建物検査の結果を基に、工事の仕様設計をして、施工業者の募集をして選考の補助を行ってくれたコンサルタント会社は、管理組合の総会で内定した業者による大規模修繕工事の実施が承認されたので、役割としては一区切り。 いわゆる、営業・設計の担当者から、工事の現場で進捗や仕上がりを監理する技術...
ゼロ金利が続くコロナ禍の年末ボーナスの時期に、3年3％・5年5％の安全投資は魅力的だと思ったのに、修繕積立金の前払い制度に応募してくれたのはちょうど1割。 それでも、5年分の1割ということは、約半年分の修繕積立金が即座に手元に入ると言うことで・・・これで何とか、契約時の手付金から...
大規模修繕工事の各社の見積りを見ると、どれを取っても工事が完了するであろう1年半後に修繕積立金がギリギリ貯まっているかどうかの額。 コンサルタント費用まで払って、ここまで話を進めて中止はできないし、資金不足で中途半端な工事はしたくないし、借金したら利息分が将来の支出増につながる。...
コンサルタント会社が約1ヶ月間ネット上に載せた公募広告に応募してくれたのは12社。 その中で、11項目の応募資格の全てを満たしているのが5社で、その5社からコンサルタント会社が作成した見積要項書に沿って、同一の工事設計テンプレートに金額を入れて見積り書の作成を依頼。 5社から届い...
理事長就任から1年足らずで修繕積立金を値上げし続ける「悪い理事長」役を受けてしまった以上、大規模修繕工事を成功させなければならず、しかし、費用は想定以上の高額になりそう。 コンサルタントの試算で、1軒当たり165万円くらいの費用が必要ではないかと言われ・・・その時点で修繕積立金残...
何百件の大規模修繕工事を経験してきた設計会社の営業さん・・・1回目の大規模修繕で潤沢な積立金を持つ管理組合が少ないことは百も承知なんでしょう。。。 当然ながら、「現在の積立残高は言わないで下さい」という状況で作成された工事設計と仕様書は、気になるところを全て修繕した上で、次の大規...
コンサルタント会社が行った建物検査の調査結果が提出され、安心していいのか悪いのか・・・平均的な15年経った建物の状態で、良くもなく悪くもなく。。。 今まで意識しなかった共用廊下の壁のコンクリートの白濁やら鉄部の錆等々・・・言われてみると日々気になってしまうように。 この結果を基に...
いわゆる設計監理方式での大規模修繕工事を行う為に、複数の業者から提案をもらい、独立系の設計事務所を選択。 選択理由は、価格だけでなく、過去の実績や提案内容。 建物診断・設計仕様策定・施工会社選定・工事監理だけでなく、工事引渡し後の1～10年の定期検査への立会い監理も含まれていたこ...
理事会役員だけで大規模修繕工事の施工業者探しから施工監理までできず、修繕委員会への応募者は極々少数、管理会社は関連会社を紹介してくれるだけ。。。 と言うことで、多額の費用をかけて失敗を後悔するよりも、余分な費用を払ってもいわゆるコンサルタントを雇って1から10まで「提案」して貰っ...
これまでの色々な筋からの話を総合すると、現行の理事会メンバーに大規模修繕の経験者は居らず、業者の言いなりになってしまうのも怖いので、組合員の中に建築関係の仕事をしている人も居るかも知れないという淡い希望を抱いて修繕委員会を立ち上げることに。。。 修繕委員の募集掲示をしたところ・・...
大規模修繕工事の実施に向けて、管理会社の協力がほとんど得られないことが判明したところで、素人集団の理事会が工事の仕様書を作ったり、工事の進捗や仕上がりを評価するのは無理！ 幸か不幸か、隣接のマンションが1年前に大規模修繕工事を完了していたので、理事長から話を聞く事に。。。 まずは...
数社の提案の中から現行の管理会社を選んだ理由は、大規模修繕工事へのサポートが一番良さそうだったからなのに、イザ話を進めようとすると前話のように営業が言っていたことと話が違う。 話をハッキリさせる為に当時の営業担当、課長、部長も理事会に来てもらい、売り込み資料を前にして問い詰めると...
管理会社を変更するきっかけとなった理由は、大規模修繕工事をやりたくてもなかなか話を進めてくれず、小さな改修工事提案ばかりで修繕積立金が目減りするばかり。。。 そこで、提案依頼した3社の中で、唯一現状を理解してくれて、 「管理組合の意向を尊重し、業者見積り等の作業を管理業務の一部と...
ゴルフのラウンド中に何度も管理会社の担当者から着信があり、ラウンド後に問い合わせてみると・・・機械式駐車場のワイヤーが切れて出庫中の車両がパレットごと落下して稼働不能に。。。 あとで話を聞けば、数年前にもワイヤー破断による車両落下事故があったけれど、切れたワイヤーを交換しただけで...
管理委託費用として毎月管理会社に支払っている費用の中には、管理会社が下請け企業へ委託している作業費も月割りで支払っているものも。 その中の1つが給水ポンプの年次点検。 しかし、今年の初めに 新品に交換 したばかりでは？！ と言うことは、1年の製品保証付きで今年の点検は不要なので...
12月に理事長に就任し、5月に組合収支の説明会、7月に第1回臨時総会、そして9月に第2回臨時総会と、今までになく変化の続く年で組合員はビックリかも知れないけれど、変えなければいけないことは迷わず変えないと物事が先に進まない！ 今回の臨時総会の目玉は役員の選出方法を変えて理事会出席...
今期だけでなく来期以降も理事会が成立しない状態が続けば、大規模修繕工事を計画するどころではないので、役員選出方法を定めた細則を作り、臨時総会を開いて来期以降に備えることに。 1ヶ月前の臨時総会で、任期を1年から2年に延長する提案は完全に否決されたので、しっかり策を練って提案しない...
管理規約上は、組合役員は1年任期の完全な輪番制で拒否することは出来ず。 従って、好むと好まざるとにかかわらず役員になってしまう。 そして、区分所有者全員が1年間の役目を果たそうと思っている訳でもなく。。。 結果として何が起こってしまったか・・・ 月に一度の理事会に出席しない（結果...
消防法で、消防計画に基づく年に1回以上を推奨する定期的な避難訓練が義務付けられているとは言え、罰則が無いとなかなか実施されないのが多くのマンションの実態では？！ 理事会役員が代わり、防火管理者も代わったのを機会に、まずは避難訓練の実施日を設定して理事会議事録に載せることで実施せざ...
郊外のどこのマンションでもありがちな問題でしょうが、いわゆる敷地内の違法駐車。 マンションの玄関前の車寄せだけでなく、進入路やゴミコンテナ置き場前のちょっとした敷地内のスペースに駐車するし、住民がマンション外に駐車場を借りている2台目の車を来客用駐車場に停める。 苦情を言う人も居...
管理会社が毎月送って来る管理報告書の収支報告を精査すると、定期的に支払いが発生する光熱費等以外に、理事長印での支払い承認なしで雑費として支払われているものが大量にあることに気付いた。 共用部用のLED電球を始め、三角コーン・突っ張り棒・殺虫剤・ゴミ袋・箒・モップ布・洗剤・漂白剤・...
駐輪場に置かれている自転車の数と駐輪料金としての受け取っている額が合わないだけでなく、どう見ても使っていないと思われる自転車も多い。 管理員さん曰く、自転車を転居する時に黙って置いて行ってしまう人が多いと。。。 管理組合としては、駐輪場も「管理」しなければ・・・でも費用はかけられ...
何年か前に共用部の電灯を全てLED化したのはいいけれど、倉庫の中には「何でこんなに買ったのか」と言うくらいの数のケースに入った電球が。 今後、使うことのないモノを保管するのは場所のムダ！ かと言って大量の電球を捨てるにも費用がかかる。 なので、まだLED化していない使い道のある住...
マンション敷地の外側に歩道は無く、徒歩で出かけるには必ず前面の市道を渡って反対側の歩道に行く必要があるけれど、道路に向かって右側には隣接マンションのフェンスが有って、右側から道路の手前を走って来る車を確認するには車道に顔を出さなければいけない。 中高生はいいけれど、集団登校も無く...
管理委託会社を変更する時に、候補の各社がそれぞれのプレゼンテーションで契約内容の特色やメリットを主張し合い、現行会社を選んだ理由の一つが数百ページの建築図面をPDF化して大規模修繕工事の時に有利になるというもの。 委託契約にも契約後約半年で完了となっているのに、委託開始から1年以...
建築当時に設置されたと思われる防犯カメラを解像度の良いものに交換する議案が3年前の通常総会で可決されているのに、翌年に以前の管理会社が業者見積りを持ってきたことが議事録に記載されているけれど、何の進展もないまま予算は毎年先送り。 業者に見積り依頼する前に、まずはカメラ位置の再確認...
管理委託会社が管理業務の一部として毎月行っている建物月次点検の報告書を見ると・・・ 1階エレベーター前の天井ボードが破損 外階段のタイルの浮きと剥がれ 1階の非常電話格納庫に発錆 外壁タイル目地材の軟化・流出 2階ケーブルカバーの破損 と、すぐにでも修繕できそうな案件が毎月毎月...
火災時に消防車のホースを1階で繋ぎ、各階の送水口まで水を送る為の連結送水管。 これも3年に1度の耐圧試験が必要なのに4年以上実施無し。 管理会社の指定協力会社が1月に実施することで前期の理事会で承認されていたが、ネットで調べた価格より50％くらい高い。 給水ポンプ交換 に次いで、...
3年に1回提出義務のある消防設備点検報告書が4年間未提出で、管理会社が変更された前期に消防設備点検を実施して報告書を消防署に提出して受理されたが、報告書には6ヶ所の不良判定。 報告書を受理した消防署の査察で3点の指摘があり、1月20日までに改善計画報告書を提出するように指示されて...
エントランスと駐輪場の天井に設置されている換気扇が稼働しなくなり電源を切ってある。 両方とも風通しの良い場所で、排煙装置もあって消防設備とは無関係の設備。 換気扇交換見積りは取ってあるが、交換するかどうか理事会での判断が必要・・・と、こんな簡単な案件でも数ヶ月も先送りされているか...
昔のマンションは、屋上に貯水タンクがあって、そこから重力を利用して全戸に給水していたけれど、最近は1階に給水ポンプを設置して高層階まで届くように加圧して給水。 その給水ポンプが交換時期に来ているとして、前期の通常総会で交換することが可決されていた。 これも数百万円の支出で、ネット...
設置から15年が経過し、頻繁に機械式駐車場の不具合が報告されているとのこと。 幸いにして複数の空き区画があるので、不具合で使用できなくなると修理が完了するまで移動して使って貰っている状況。 しかし、時はコロナ禍、部品を発注しても納期未定が多いそうで。。。 そして、機械式駐車場に関...
配属部署が変わったり転職したのと同様に、理事長に就任してから最初の理事会までに管理組合の知識を得る為、過去5年くらいの総会と理事会の議事録を読破し、前期の理事長に引継ぎ事項に関する個人的な面会を依頼。 まずは、管理会社と一線を画す為に、前理事長との2人だけで。。。 この引継ぎで明...
特別決議を可決させる為には、3/4の賛成が必要な中、委任状・議決権行使を含む総会出席者は78.9％。 数人の反対者が出ただけで、特別決議は可決できないギリギリの状況。 【第1号議案】管理費から修繕積立金への繰入れ金額の変更 反対0ですんなり 可決 ！ ...
せっかく総会を開催するのであれば、既に気付いた懸念事項のうち総会決議の必要な案件を全て載せてしまおう！ 5議案のうち2議案は管理規約の変更を伴う特別決議で、可決には議決権の3/4以上の賛成が必要。 ちなみに、議案書や細則は管理会社に頼らずに自作して理事会で承認を受ける。 さて、特...
臨時総会に、管理費・修繕積立金・駐車場使用料の全てを値上げするという議案を提出するにあたり、総会内で反対意見や質問が出て言い訳のような説明をしてしまうと収拾がつかなくなるので、出て来そうな質問は議案書に載せてしまうことに。 修繕積立金や駐車料金が安いから購入したのに、値上げされた...
臨時総会の通知を突然配布して管理費等の値上げを議案にしても、反対多数で否決される可能性は高く、日本の政治家がよく使う「丁寧な説明」が必要だと考え、臨時総会の前に「組合収支に関する説明会」を開くことに。 過去十数年、歴代の理事会が必要なのは分かっていても先送りしてきた値上げ・・・こ...
修繕積立金が足りずに建物の大規模修繕工事の話も進まず、機械式駐車場の入替えも出来ず・・・今後10年以上、修繕積立金から毎年数十万円から数百万円の資金を使った延命処置をして切り抜けようという長期修繕計画。 2月の理事会で、グラフを使って役員に説明したのは 可決された長期修繕計画では...
敷地内に1住戸1区画の駐車場が確保されているとして売り出されたマンションで、平面区画は14％・・・残りの86％は金食い虫として報道される維持費用のかかる機械式の立体駐車場。 にも拘わらず、15年前の売り出しから11年間、機械式の58％は駐車料金無料！ 残りの機械式駐車場も月額30...
管理組合理事長として、そして議長として初めて迎える1月の理事会。 前期の理事長との引継ぎで多くの懸案事項があることを知り、過去数年分の総会および理事会の議事録から過去の経過を知った上でまとめた所信表明。。。 理事会は o パートナーである管理委託会社の提案を承...
第15期 理事長になって2週間後の1月半ばに、第14期 理事長に働きかけて業務引継ぎをしてもらうことに。 事前に、第14期の全ての理事会議事録と通常総会で可決された第15期の事業計画から理事会案件リストを作り、それぞれの進捗状況や懸案事項を教えてもらうことに。。。 第14期は、2...
12月の通常総会で、事業報告・収支決算報告・次期事業計画案・次期収支予算案がすんなり承認された後に次期役員選任が行われ、晴れて管理組合の役員に就任！ 基本的に毎年役員総入替えの規約の下で、継続性が無く話が進まないことに気付いたようで、2年前から前期理事長が監事として残る慣習がある...
入居して1年半が経った12月初旬・・・通常総会を2週間後に控えて、管理組合から輪番制により次期役員への就任が決まったとの通知を受領。 やらないという選択肢の無い一方的な通知で、総会後の理事会で役職を互選します。 そして、理事会に出席すると1回1000円の報酬が出ます・・・という甘...
臨時総会で可決されたことを受けて、現行の管理会社に契約更新しないことを伝えたら担当者の態度が豹変したそうで・・・良いカモを逃してしまって社内での立場が悪くなるのか？！ 5月末まで契約が残って管理費を払っているし、新管理会社への引継ぎ業務も真摯に向き合って欲しいのに。。。 新管理会...
組合員の83％が議決権を行使し、そのうち97％の賛成を得て新管理会社への移行と予算案の変更の2議案が可決。 新管理会社内定までの過程では、いろいろと悪い噂が立ったりして、もっと反対者が多いのではないかと案じられていたけれど、蓋を開けたら賛成大多数！ これで、正式に現管理会社に契約...
12月の通常総会が無事に終了し、理事会役員は一新されて新管理会社選考の過程をほとんど知らず、内定用のアンケートに答えたくらい。。。 そんな中で、監事として留任した前理事長と副理事長が中心となり、内定した新管理会社の援助を受けながら1月の理事会で2月の臨時総会の議案と開催を決議。 ...
決算月が9月で通常総会は毎年12月後半。 管理会社の変更については、今総会の議案に入らず、現行の管理会社は新管理会社が内定していることを知る由もなく。。。 規約上は、理事会役員は任期1年の輪番制なので、役員は毎年総入替え。 それが物事が進まなかった主因と思われる・・・結論を出さず...
頻繁に管理会社が変わった経緯は分からないけれど、築13年で3社目の管理会社は大手の独立系。 世間で話題になり始めた長期修繕計画の作成を依頼しても作ってくれず。。。 13年経って機械式駐車場の不具合が出始め、予防保守名目で管理会社の系列会社への多額の出費が続いている。。。 行政から...
新しい管理委託会社の選定プロセスや契約内容と料金交渉をサポートする為に、理事ではないけれど理事会討議に参加することに。。。 管理会社を変えても提供される業務が現状と同じでは意味が無いし、かと言って、高額な料金を請求されるようでは区分所有者の賛成を得ることは難しいし。。。 管理会社...
理事会議事録が届いて数日経った頃、理事会から区分所有者宛てにアンケート用紙が届いた。 新たな管理委託会社候補として選んだ3社が説明会をするので、話を聞いた後にどこが良いか投票して欲しいと。。。 これまでに、前段の話があっての事かもしれないけれど、何となく唐突な状況で・・・アンケー...
コロナ禍ということもあり、入居して3ヶ月後に目にした理事会の議事録。 一般的な管理組合の実情でしょう・・・管理会社が議案を持ってきて、理事会役員が賛否を話し合う。 役員の誰もが判断するのを嫌うのか、ほとんどの議案が「保留」や「継続審議」になっていて話が進んでいないように見える。 ...
神戸市内の築13年の分譲マンションを購入。 今まで2軒の新築マンション購入の経験があったけれど、中古マンションは初めて。 建物に古さを感じさせないけれど、管理会社任せの組合運営が招いたと思われる財務状況や共用部の経年劣化等々の新築では経験しなかった困難の数々を入居早々に認識するこ...
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