DUKE。の不動産投資日記

今回の税制改正大綱で、不動産投資の消費税還付封じ込め（リンク）がしれっと入っているそうです。

上物5,000万円としても、消費税400万円（8%分）の還付がなくなるので、その分利回りが落ちることになります。

税制とのいたちごっこですが、法人税減税がこういうところに裏目として出てきているのかと感じています。

証券税制も、分離課税でなく、給料と一緒に課税する総合課税へ変更、なんてことにならないことを祈ります。

貯蓄から投資へを応援してるなら、変な税制変更はやめて欲しいものです。

不動産投資で思うこと。
いろいろ学んできたが、成功している投資家のエッセンスをまとめるとこんな感じ。

・不況時の不動産価格が安い時に買うこと（高い時に無理して買わない）

・成功チームを確立している（仲介業者・管理会社・設計士・建築会社・税理士など）

・勉強熱心、不動産好き、大家仲間のネットワーク

・キャピタルゲイン狙い、インカムゲイン狙い　戦略はそれぞれ

個人的には、不況（誰も買えない）時に最高の立地（１Ｒ３Ａなど）を、安く仕入れて、ＣＭを使って一棟ＲＣを建て、建てた瞬間に数千万規模の含み益が生じ、インカムゲインも安定的に発生する。

そして、プチバブル時に不勉強な投資家へ売却し、１～２億円の利益を確定させる。そのサイクル５～８年という戦略が最高かと。ただ言うは易しだが・・・。

（自分の独り言）
だれを幸せにしたいのか？
ターゲットを決める事。
自分だけが幸せではだめ、自分が儲けたいだけはだめ。長続きはしない。
ボロ屋戸建を再生して、ホントにファミリーが快適に幸せに暮らせるのか？
自分がホントに住みたいと思えるような家をつくる。そうでないと、誰も住んでくれないし、住人も幸せに暮らせない。
安かろう悪かろうはやりたくない。
もう一度よく考えてみよう。

戸建賃貸の本を読みました。この本はなかなか良かったです。

やはりスタートはこのくらいの少額投資から始めた方がいいと考えています。

500万円以下の首都圏郊外の戸建を買って、リフォームして貸してみる。

もう少し勉強してみようと思います。

先日、銀座にあるＣＦネッツという会社の「フリーメンテナンス、差別化・コスト削減建築材料基礎知識」というセミナーに参加しました。

内容は、外壁、防水シート、床材、床暖房、基礎、防蟻などの話で、マニアックでしたが、かなり知識がつきました。

こういう物件の売り込みではなく、自社の新築アパート・マンションに使用している建築材料の説明会って、結構いいものですね。

最初は眠くなりましたが、後半になるにつれどんどん面白くなりました。とくに防蟻の話は今後も役に立つと思いました。シロアリ、怖いですね。特に上から来るやつ。

先月、ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）の会社に行って、セミナーを受講してきました。

一棟ＲＣマンションの新築の際に、ＣＭ会社を入れることで、建設費が10％ほど安くなるということでした。

建設費が数億というＲＣの新築には、オーナーの強い味方になりそうだと思いました。

今の私にはレベルが高すぎるので、将来のリストに加えておきます。将来、新築一棟ＲＣマンションを企画・建築するのが一つの目標になりました。


 

今日は、千葉県内の任売物件を見てきました。中古の戸建です。
最寄駅前の不動産屋で賃貸需要のヒアリングをした後、現地へ向かいました。

任売物件は債権者（銀行）がいるので、売主がいくら売りたくても、債権者の意向に左右されます。

こちらは安く買ったうえで、現在居住しているオーナーさんに継続して住んでもらいたい（もちろん家賃は頂きます）のですが、安く買えるかどうかは債権者次第です。残債が結構残っているようなので、無理な指値は効かない様子でした。競売の準備中とのことなので、安売りはしない様子。

オーナーさん（債務者）ともお話ししましたが、やはり愛着のある家、土地なので、そのままできれば住み続けたいということでした。

物件視察をした後、任売業者とも話しましたが、今回はなかなか厳しそうです。