築50年超えのボロ戸建て。180万円で買って260万円で売るまでの記録

夫が不動産投資の1棟目に選んだのは、築50年超えの中古戸建てでした。

現金で買える範囲から始めたい。予算は200万円以内。
ポータルサイトを巡り続けて3か月、ようやく見つけたのが180万円のボロ戸建てでした。

入居者が決まったと思えば修繕トラブルがあり、売却が決まったと思えば決済直前にエコキュートが故障する。
180万円で買って260万円で売った戸建てには、思っていた以上にいろいろな出来事がありました。

今回は、そんな不動産投資1棟目の記録を書いてみようと思います。

180万円の戸建て、築50年超えでも購入を決めた理由

夫は、最初から大きな物件を買おうとは思っていませんでした。
まずは現金で買える範囲から始めようと、予算を200万円以内に設定して物件探しをスタートしました。

毎日ポータルサイトを巡り続けること3か月。
良いと思った物件はすでに買付が入っていて、なかなか思うように進みませんでした。

そしてようやく見つけたのが、180万円・築50年超えの中古戸建てです。

魅力だったのは、価格だけではありません。
キッチン・お風呂・洗面所・トイレの水回りがすべてリフォーム済み。さらに、オール電化（エコキュート）で家電も残されていました。

大きなリフォームをしなくてもそのまま貸し出せる状態だったことが大きなポイントでした。

立地は港町で、決して賃貸需要が高いエリアではありません。
ただ、外国人労働者を雇う企業や、ひとり親世帯の需要があることを把握していました。
夫はこのエリアで賃貸仲介の経験があったので、ターゲット層を絞れば十分に客付けできると判断したのです。

ただ、本当は融資を利用して購入したいという気持ちもありました。
しかし、この戸建ては既存不適格だったため、公庫への申し込みは通らなかったのです。

それでも条件は十分だと判断し、180万円の築古戸建てを現金で購入することになりました。

室内クリーニングなし・リフォームなしで入居者が決まった

購入後、すぐに入居者募集を始めました。

賃貸需要が高いエリアではなかったため、ジモティーを使った自主客付けも試しましたが成約には至らず。
最終的には、不動産会社が入居者を見つけてくれました。

入居してくれたのは、「とにかく早く入居したい。室内クリーニングも設備の動作確認もしなくていい」という方でした。

もともとは室内クリーニングや一部リフォームを行う予定で、50〜60万円ほどかかる見込みでした。
そのままの状態で入居してもらえたため、当時はかなり助かったことを覚えています。

こうして購入からおよそ2か月で入居が決まりました。

ところが、安心したのも束の間。
設備の動作確認をしていなかったこともあり、入居初日からトラブルが続出しました。

給水器の水漏れ、テレビが映らない、IHからの水漏れ、玄関チャイムが鳴らないなど、複数の不具合が一度に発生したのです。

修繕費用はおよそ15万円。
予定していたクリーニングやリフォーム費用よりは安く済みましたが、「築古戸建てはそう簡単にはいかない」と実感する出来事でした。

次の投資へ進むため、260万円で売却することに

夫は中古戸建てや中古アパートから家賃収入を得ながら、次のステップとして新築アパート投資を考え始めました。
その資金を作るため、この戸建てを売却することに。

ただ、築50年超えの戸建てです。
立地も決して人気エリアとは言えず、売却には時間がかかるだろうと思っていました。

急いで売りたいわけではなかったので、最初の2か月はネット非公開で募集を開始。その後、一般公開へ切り替えました。

売却活動を始めて約3か月後、最初の問い合わせが来ました。
都会の方で現地には来られないとのことでしたが、要求があまりにも多く、こちらの条件とかみ合わなかったためお断りすることにしました。

格安のボロ戸建てに新築同様の条件を求められても、対応が難しいというのが正直なところです。

その後、さらに数か月が経過したころ、地元の不動産会社から購入したいと連絡がありました。
相手が業者だったこともあり、話はスムーズに進みました。

こうして260万円での売却が決まり、あとは決済の日を待つだけとなったのです。

決済直前、エコキュートが壊れて45万円が飛んだ

契約も終わり、あとは決済を待つだけ。
このタイミングで事件が起きました。

エコキュートの室外機が突然壊れたのです。
業者に見てもらいましたが修理はできず、本体ごと交換するしかありませんでした。

費用はおよそ45万円。
売却が決まったあとに発生した想定外の出費です。

もう売却が決まっているのに、なぜ今壊れるのか。
夫はかなり落ち込んでいました。

壊れた原因はわかりません。
少し前に落雷があったため、もしかしたら火災保険が使えるかもしれないと思い申請してみましたが、結果は認められませんでした。

180万円で購入し、260万円で売却することになったこの戸建て。
しかし、最後にエコキュートの交換費用が発生したことで、思っていたほど売却の利益は残りませんでした。

それでも、この経験は大きな学びになりました。

夫は今後ボロ戸建てを購入する際、オール電化でもガスへの切り替えを検討したいと話しています。
また、火災保険の補償内容を見直すきっかけにもなりました。

最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。

今後もnoteマガジン「地方で賃貸営業と大家さんをする夫の話」で、北陸地方で賃貸営業をしながら不動産投資をする夫の話を更新していきます。

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