公務員×副業＝不動産投資！収入アップと50代退職のリアルストーリー

この記事では、公務員でも実践可能な副業について、自分の経験をもとに書いてます。

公務員を退職することに決めましたが、おそらく副業をしてなければ50代で退職する選択はできなかったと思います。

といっても、副業で得られる収入は年間100万円～200万円程度の見込みなので公務員を退職してからも、どこかで雇われて働くことになるでしょう。（万全な状態での退職ではない）

私が実践してきた副業は、主に「不動産投資」で39歳のときに中古ワンルームマンション1室を購入したのが始まりでした。

その後、ワンルームマンションを買い増していき数年後に4部屋のオーナーになりましたが、税引き前のキャッシュフローは4部屋がフル稼働しても年間80万円程度でした。

年間80万円といえば、だいたい国民年金の満額程度の金額になるので、これはこれで「まあまあ」という見かたもできたのですが、不動産所得だけで暮らせるレベルが目標だったので、7年ほど前にワンルームマンションは全て売却し中古の1棟物件にシフトしました。

そして、最終的には中古アパート3棟（28部屋）、戸建て1棟（相続による）太陽光発電所2基を所有し現在に至っています。
また、私の場合は上記の副業に関して「兼業許可」が出ています。

これを読んでる人の中には、不動産投資に興味がある人もいるかと思います。

実際に物件を購入して「公務員が確定申告で青色申告して問題ないのか？」とか「公務員は事業的規模(5棟10室)未満じゃないと物件は保有できないのか？」などの不安を抱えて過ごしている人もいるかと思います。

私が経験したことをもとに、中古ワンルームマンション購入から、確定申告、事業的規模の物件保有、兼業許可申請、物件購入後の固定費の削減方法など、順を追って記事にしていく予定です。

不動産投資を実践したい現役公務員の人、退職に向けた準備として不動産投資を始めたい人に少しは役立てると考えています。

副業を考えたきっかけ

基本的に公務員の副業は禁止されていますが、実家の家業を手伝ったりして許可を得て副業してる方も多いのではないでしょうか。

私が副業について真剣に考え始めたのは30代の頃でした。
我が家は、妻が私の希望もあり専業主婦。
3人の息子が大学まで進学すると想定したとき家計は苦しくなり、貯蓄もできなくなっていくことは、低学歴の私から見ても明らかでした。

また、この頃に私の職場では各種手当が削減されたり「ただ働き」させられるようなことも増えてきまして、公務員といえども将来のことに漠然とした不安を感じたことを覚えています。（今から15年以上前）

私の場合、典型的なサラリーマン家庭で育ったので「家業」のようなものはなく、地主でもないので自分でなにか合法的な副業を探す以外に、収入を増やす道はありませんでした。

公務員の副業で合法的なものは「投資の類」だと思い、投資の定番である株式投資を実践していきましたが、結果的にはリーマンショックで100万円以上の損失を出して終わりました。

FXも少しだけやってみた時期がありましたが、これもセンスがなく利益がでることがなく終わりました、、、

不動産投資のきっかけ

私が不動産投資というものに興味をもったのも、ちょうどこの頃でした。

25歳の時に小さな戸建てを新築で購入したのですが、三男も生まれ家が手狭になり「マイホームを買い替えよう！」と思ったことが始まりです。

この最初に購入した家は、購入してから11年ほどしか経過していなかったので、ローンの残債もまだ2,000万円ほどありました。

おそらく売却しても1,500万円前後にしかならないと思いましたが、足が出た500万円は新しい物件に上乗せして、新たに住宅ローンを組もうと考えました。

ところが、このとき私の父親が「俺が2,000万円で買ってやるよ」と言ってくれて、私から父親に親子で売買することになりました。

当時、父は無事にサラリーマン生活を終え、退職金を含めた資産をある程度持っていたのです。

「親ほどありがたいものはない」と感じたことを覚えています。

それで私は、現在の家を新たな住宅ローンを組み直し、購入することができたのです。

父は、自身で買った自宅に母と住んでいたので、私から購入した小さな戸建ては貸家として賃貸に出しました。

当時、両親も含め不動産経営など身内では誰も知識がなかったので「この小さな家がいくらで貸せるのか？」という不安で一杯でしたが、父が地元の管理会社に管理を委託することになりました。

結果的に、毎月85,000円の賃料で賃貸に出すことができ、管理費を除いても約8万円が毎月、父に送金されるようになりました。

私も、父の大事な老後の資金を使ってしまったことに、申し訳ない気持ちで一杯だったので入居者が決まったときは、とても安心しました。

この出来事が私の不動産投資を始めるきっかけになり、このとき「どんな不動産にも適正な家賃相場があり、借り手はいるんだ」という、ごく当たり前のことを学びました。

この頃、我が家は私が36歳、長男が小学6年生、二男が小学3年生、三男が3歳という状況です。

家賃収入を得るということに漠然とした憧れみたいなものを感じ、不動産投資の書籍を購入して勉強することにしました。

また、「金持ち父さん貧乏父さん」という本を読んだのもこの頃で、自分のマイホーム購入の仕方は基本的には失敗だった、、、と実感することに。
（新築の戸建てを最初に購入したのが失敗だったと感じてる）

ご存じの方も多いと思いますが、「金持ち父さん貧乏父さん」の中では「自分のポケットにお金が入ってくるもの」が資産であり「自分のポケットからお金が出ていくもの」を負債と基本的に定義しており、今でも「うん、その通りだ！」と思っています。

もちろん「マイホーム」というものが、損得勘定だけではない「なにか特別な存在」であることに疑いの余地はありませんし、基本的に持ち家には賛成です。

しかし、マイホームというものは、お金が出ていく一方の「負債」なんだという考えを持っておくことは必要だと思います。（不完全な資産）

それから数年間は、不動産投資関連の書籍を何冊も購入し読むことを繰り返して過ごしました。

当時の私は、マイホームを購入し直したばかりで、手持ちの資金もほとんど無い状態だったので、不動産投資に付き物の「借入」に不安を抱えていました。3,000万円以上の住宅ローンを抱えている状況で、さらに別の大きな借金をして大丈夫なのだろうか！？という恐怖感もありました。

また、物件の種類も「戸建て」がいいのか「区分所有」がいいのか、「アパート1棟」がいいのか、など悩みました。職場でも、こういう話は相談できませんし、親に相談したら反対されるのは目に見えていましたから。

そんな理由もあり、最初の1部屋目を購入するまでに4年近くかかったんです。（自己資金を貯める必要もあった）

最初の物件

色々と悩んだ結果、最初に購入した物件は中古ワンルームマンションになりました。

物件の概要は下記のとおり

• 購入年月日　2010年（平成22年）1月

• 所在地　神奈川県横浜市南区白妙町

• 物件名　ガーデンプラザ〇〇〇（11階建てマンションの５階１室）

• 専有面積28.1㎡（登記簿　24.94㎡）

• 築年　平成5年（1993年）

• 価格　1,090万円

• 総費用　1,140万円

• 自己資金　160万円

• 頭金　110万円

• 諸費用　50万円

• 賃料　71,000円（月）

• 表面利回り　7.82%

• 借入額　980万円

• ローン返済額　約40,000円（月）

• 金利　2.9160%

• 返済期間　30年

• キャッシュフロー　約210,000（年）

• 借入先　ジャックス

やや広めのワンルームマンションで、返済、固定資産税、管理費などの諸経費を除いても、年間約20万円が入る想定です。

自宅の住宅ローンを丸々抱えた状態（約3,000万円）での購入だったので、さらに借金が約1千万円増えることに、当時は結構なストレスを感じたことを覚えています。

ただ、最初の1部屋目を購入してからは「意外と順調に行きそうだ！」と思えて、すぐに2部屋目を購入することとなりました、、、

今回は、ここまでです。

※2023年現在の不動産市況は、物件価格が高騰しており中古のワンルームマンションでも表面利回りが３～４％程度になってしまうと思います。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

次回は、物件購入2部屋目からのことを執筆していく予定です。


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