【営業マン任せで決めそうな人へ】総返済額が300万円変わる住宅ローンの選び方

#創作大賞2026 #ビジネス部門

はじめまして。銀行で住宅ローン業務に20年以上携わり、現在は現役のローンプラザ長として、日々さまざまなお客様の住宅購入・資金計画に関わっています。

これまで見てきた案件は、

初めてマイホームを購入するご家族

住宅ローン審査に不安を抱える方

転職直後・自営業・ペアローンなど複雑なケース

借り換えや返済に悩む方

など、本当にさまざまです。

また、銀行実務だけでなく、

行政書士

宅地建物取引士

管理業務主任者

マンション管理士

FP2級

の資格も保有しており、

「銀行」「法律」「不動産」「家計・ライフプラン」

それぞれの視点から、住宅ローンを実務ベースで解説しています

住宅ローンは、「どこが一番金利が低いか」で選ぶと後悔する可能性があります。

実際には、

保証料

手数料

団信（団体信用生命保険）

固定期間終了後の金利

繰上返済のしやすさ

などによって、総返済額は数百万円単位で変わることもあります。

特に2026年は、金利上昇局面に入ったことで、
「とりあえず変動金利でいい」
という時代ではなくなってきました。

しかし、多くの人が住宅ローン選びで、

「何を比較すればいいのか分からない」

「銀行ごとの違いが難しい」

「営業担当に勧められるまま決めそう」

「将来、返済できなくならないか不安」

という悩みを抱えています。

住宅ローンは、数千万円・35年規模の契約です。
だからこそ、“なんとなく”で選ぶと後悔しやすい。

この記事では、
初心者でも失敗しにくい住宅ローンの選び方を、

金利の考え方

固定・変動の違い

本当に見るべき比較ポイント

無理のない借入額の考え方

まで含めて、できるだけ分かりやすく解説します。

「後悔しない住宅ローン｜初心者向け完全ガイド」

この記事で得られること
この記事を読むことで、

住宅ローンを「金利だけ」で選ぶ危険性

固定金利・変動金利の違いと向いている人

本当に比較すべきポイント

「借りられる額」と「安全に返せる額」の違い

将来後悔しにくい住宅ローンの考え方

が分かるようになります。

また、

「自分にはどのタイプが合うのか」

「毎月の返済額はどこまで安全なのか」

「どこに注意して銀行比較をすればいいのか」

という、初心者がつまずきやすい部分も整理できます。

住宅ローンは、
“人生で最も大きな買い物”と言われます。だから、「なんとなく」「不動産会社や他人に言われたなりに」では決めたくない。
しかし、日々の仕事、家事で、情報収集にもあまり時間はかけられない。

だからこそ、
この記事だけで、忙しい中でも、主体的に、納得して選べる状態になることが、最大の目的です。

なぜ、この発信をしているのか
20年以上、住宅ローンの現場にいる中で、強く感じてきたことがあります。

それは、

「知らないだけで、不利な選択をしてしまう人が本当に多い」

という現実です。

住宅ローンは、数千万円・35年規模の大きな契約です。

しかし実際には、

「金利が低いから」

「不動産会社に勧められたから」

「なんとなく安心そうだから」

という理由だけで決めてしまうケースも少なくありません。

その結果、

無理な返済計画

想定外の金利上昇

団信の理解不足

諸費用の見落とし

審査否決

など、「もっと早く知っていれば防げた後悔」を数多く見てきました。

一方で、銀行の審査や実務の裏側は、一般にはほとんど知られていません。

銀行は何を見ているのか。
なぜ通る人と落ちる人がいるのか。
どんな人が将来苦しくなりやすいのか。

現場では“当たり前”になっている知識でも、
一般の方には分かりにくいことが多いのです。

だからこそ、このnoteでは、

「住宅ローンを、もっと分かりやすく」

をテーマに、

審査の裏側

否決を避けるポイント

後悔しにくいローン選び

金利や団信の考え方

銀行が本当に見ているポイント

を、できるだけ実務目線で発信していきます。

目指しているのは、
単なる“ローン比較”ではなく、

「住宅ローンのバイブル」

と呼ばれるような、
長く役立つ実践的な情報発信です。

これから住宅購入を考える方、
住宅ローンに不安を感じている方にとって、

“後悔しない判断材料”

を届けられればと思っています。

目次

1. 住宅ローンは「金利だけ」で選ぶと危険

2. まず知るべき「住宅ローンの基本」

3. 2026年の住宅ローン環境

4. 固定？変動？どちらを選ぶべきか

5. 銀行はここを見ている｜住宅ローン審査の実務

6. 「借りられる額」と「安全に返せる額」は違う

7. 見落とされがちな費用と落とし穴

8. 団信は「無料保険」ではない

9. 住宅ローンで後悔しやすい人の共通点

10. 初心者が失敗しにくい住宅ローン選びの手順

11. まとめ｜住宅ローンは「安心して返せる」が正解

1.住宅ローンは「金利だけ」で選ぶと危険

①なぜ“低金利＝正解”ではないのか
　金利が低ければ、支払い金額は少ない。これは、間違いないけれど、「それには期間や変動はないのか」「他の要素は考えなくても良いのか」も考慮に入れないと必ずしも正解とはなりません。

②総返済額は数百万円変わる
　金利以外にも期間（２０年なのか３５年なのか４０年）は総返済額に大きな影響があります。

③銀行比較で本当に見るべきポイント
　金利は見れば分かるので、他の要素、特に、団体生命保険の種類に軸をおいて選択することをおすすめします。

　最終的に、金利も併せて考えることになりますが、金利ではなく、返済額で考える方がリアルな実感を伴うことができます。

　例：借入れ金額３０００万円、金利1.2%、期間３５年、返済額 87,511円
　　　借入れ金額３０００万円、金利1.6%, 期間３５年、返済額 93,322円

２． まず知るべき「住宅ローンの基本」

①変動金利とは？

特徴借入後、世の中の金利状況によって
住宅ローン金利が上下するタイプです。現在の日本では、一般的に固定より金利が低めです。

最初は安い。0.8%、1.0％　など低金利が多い。
そのため、

月返済が軽い

借入額を増やしやすい

というメリットがあります。

ただし注意点
将来、金利が上がると…

毎月返済額が増える

総返済額が増える

可能性があります。

つまり、

「今は安いが、将来は読めない」

のが変動金利です。

②固定金利とは？

特徴
借入時の金利が一定期間、または完済まで固定されます。

代表例：

10年固定

20年固定

全期間固定（35年固定など）

イメージ
最初は高め
例えば：

変動：0.8％

固定：1.8％

のように、固定の方が高いケースが多いです。

しかし安心感がある
金利が上がっても、

返済額は変わらない

将来設計しやすい

家計管理しやすい

という強みがあります。

つまり、

「今は少し高いが、将来も安心」

なのが固定金利です。

③固定期間選択型とは？

①と②の組み合わせ。３年、５年、７年、１０年、１５年、２０年を固定金利を選択し、その期間を経過すれば、変動金利に戻るもの。
そこで、さらに固定金利を選択することもできます。（但し、以前ではなく、固定金利が終わった時の固定金利です。）

④元利均等返済とは？

最も利用者が多い返済方法です。ほとんどの金融機関でもほぼ一択です。
(元金均等返済は扱っている銀行はかなり少数です。）

特徴
毎月の返済額が、
基本的にずっと一定です。文字通り「元金と利息を合わせた金額」が同じ。

例えば：

１月10万円

２月10万円

３月10万円

というイメージ。

ただし中身が違う
毎月10万円でも、

最初は

利息が多い（元金部分が少ない）

元金が減りにくい

という特徴があります。
https://chatgpt.com/s/m_6a045311bb0c8191b1d891af5ce87cd2

⑤5年ルール・125％ルールとは
住宅ローンの変動金利でよく出てくる

5年間ルール

125％ルール

これは、

「急に返済額が爆上がりしないようにする仕組み」

です。

かなり誤解されやすいので、
超シンプルに説明します。

まず大前提
変動金利は、

金利が上がる可能性

毎月返済が増える可能性

があります。

すると銀行としても、

「急に返済額が倍になったら困る人が出る」

ので、
急激な上昇を和らげるルールがあります。

それが、

5年間ルール

125％ルール

です。

5年間ルールとは？
超簡単に言うと
金利が上がっても、
5年間は毎月返済額を変えない

ルールです。

例えば：

毎月返済
10万円だったとします。

途中で金利が上がっても、

5年間は

10万円

10万円

10万円

のまま。

すぐには増えません。

「じゃあ安心？」と思うけど…
ここが重要。

返済額は同じでも、
中身が変わる

んです。

どう変わる？
本来：

内訳金額　元金7万円　利息3万円

だったものが、

金利上昇後：

内訳金額  元金2万円   利息8万円

みたいになります。

つまり
元金が減りにくくなる

んです。

これが変動金利の怖い部分。

125％ルールとは？
これは、

5年後に返済額を見直す時、
最大でも1.25倍までしか増やさない

ルールです。

毎月10万円なら、

次の見直し後も

最大12万5千円まで
しか増えません。

かなり安心に見えるが…
実は注意点があります。

「増えなかった分」は消えない
これが超重要。

払えなかった利息は、

消滅しません。

後ろに繰り延べされます。

つまり
本来15万円必要なのに、

125％ルールで
12.5万円しか払えない場合、

不足分は残る。

最悪どうなる？
金利上昇が大きいと、

未払利息
が発生します。

つまり、

「払っているのに、
借金が減らない」

状態。

よくある誤解
「125％までしか上がらない」
→ 半分正解、半分誤解

毎月返済額はそう。

でも、

返済期間延長

最終一括

元金減少停止

など別問題が起こる可能性があります。

さらに重要な点
実は、

このルールがない銀行もある
んです。

特に：

ネット銀行

一部商品

は要注意。

超簡単にまとめると
5年間ルール
「急に毎月返済を増やさない仕組み」

125％ルール
「増える時も1.25倍までに抑える仕組み」

です。

でも本当に大事なのは…
「返済額が増えない」
ではなく、

「利息負担は増えている」

こと。

ここを誤解すると危険です。

初心者向けの考え方
変動金利では、

「今払える」ではなく
「金利が上がっても耐えられる」
で考えるのが重要。

イメージで言うと
5年間ルールと125％ルールは、

「熱湯を急にかけない仕組み」

です。

ただし、

火そのものは弱まっていない

ので、

時間をかけて負担が来る可能性があります。

3. 2026年の住宅ローン環境

金利上昇局面で何が変わったのか
長い間、日本は

超低金利

マイナス金利

住宅ローン激安

の時代でした。

例えば変動金利は、

0.3％

0.4％

0.5％

などが普通。

そのため、

「変動で借りればいい」

という空気が強かったです。

何が変わった？
日銀が利上げを始めた
2024年に、
日本銀行がマイナス金利政策を解除。

そこから、

政策金利上昇

長期金利上昇

住宅ローン金利上昇

が始まりました。

一番変わったのは「固定金利」
固定金利は、
長期金利（10年国債など）の影響を受けます。

そのため、

固定金利がかなり上昇
しました。

例えば2026年では、

フラット35が2％台後半

10年固定も2％台

まで上昇する場面があります。

変動金利も「安全神話」が崩れ始めた
以前は、

「日本は金利上がらない」

と思われていました。

しかし今は、

実際に銀行が変動金利を引き上げ

利上げ観測

返済増への不安

が現実化しています。

住宅ローンの考え方が変わった
昔：
「とにかく低金利を選ぶ」

↓

今：
「将来の金利上昇に耐えられるか」

に変わってきました。

「借りられる額」より「返せる額」
これがかなり重要。

低金利時代は、

月返済が軽く見えた

借入可能額が大きくなった(返済負担率算出に使う基準金利も低いため）

ため、

かなり高額ローンを組めました。

しかし金利上昇局面では、

同じ借入でも返済額が増える
例えば：

4000万円・35年ローンで
金利が1％上がると、

総返済額は数百万円単位で増えることがあります。
この総返済額に気づいていない人は多いです。

「固定は損」が変わり始めた
昔は、

「固定は高すぎる」

と言われることが多かった。

でも今は、

固定＝安心コスト
として再評価されています。

４．固定？変動？どちらを選ぶべきか

■ 変動金利に向いている人

① 収入に余裕がある人
変動金利は最初の金利が低いです。

例えば：

固定：1.9%

変動：0.6%

だと、毎月返済はかなり変わります。

ただし将来、
金利が上がる可能性があります。

なので、

👉 「多少返済が増えても耐えられる人」

向きです。

② 将来的に収入アップが見込める人
例えば：

大企業、公務員で確実な昇給が見込める

共働き継続予定

若くて今後年収が上がりやすい

こういう人は、
将来多少返済が増えても吸収しやすい。

③ 短期間で繰上返済を考えている人
例えば：

10〜15年でかなり返済予定

退職金で圧縮予定

投資資産がある

こういう人は、

👉 「長期の金利上昇リスク」を受ける前に
残高を減らせる可能性があります。

④ 「多少の変動」を気にしない人
変動金利は、

金利ニュース

日銀政策

将来不安

などを気にしやすい。

逆に、

👉 「多少増えても対応すればいい」

というタイプは向いています。

■ 固定金利に向いている人

① 毎月返済を絶対に安定させたい人
固定金利は、

✅ 完済まで返済額が変わらない
（※全期間固定の場合）

これが最大のメリット。

つまり、

👉 家計管理が非常にしやすい。

② 教育費ピークと重なる家庭
特に多いのがこれ。

子供2〜3人

私立

大学進学

習い事

などで、
今後支出増加が見えている家庭。

ここで住宅ローンまで上がると、
精神的負担がかなり大きい。

③ 収入変動リスクがある人
例えば：

自営業

歩合給多め

転職予定

片働き

など。

収入が不安定なのに、
ローン返済まで変動すると危険。

④ 「不安」がストレスになる人
実はかなり重要。

変動金利は、

金利ニュース

SNSの煽り

将来不安

で精神的に疲れる人も多い。

固定は、

👉 「安心を買う商品」

という側面があります。

「正解」は家庭ごとに違う

５．銀行はここを見ている｜住宅ローン審査の実務

①年収だけでは決まらない

　年収はもちろん大切ですが、その「年収の根拠＝安定性、継続性」が非常に大切です。
　年収1,000万円でも数年で途切れたり、翌年に半分になったりしては、とても３５年なり、４０年なりの長期間の借入である住宅ローンの返済は難しくなります。
　そういう意味では、自営業者、契約社員や派遣社員、パート・アルバイトの方の審査は厳しいと言わざるを得ないです。

②返済負担率の考え方

　住宅ローンの年間返済額÷年収を返済負担率（返済比率とも）と呼びます。
　年間返済額には、そのほかの借入れ、例えば、自動車ローンや教育ローンも入ります。
　年収は、給与所得者の方は収入金額（いわゆる「手取り前」金額）となります。

③勤続年数・転職はどう見られる？

　ほとんどの金融機関では１年以上（自営業者の方は３年以上）と定められています。それは、年収の継続性を勘案してのことです。
　せっかくの勤務先も辞められては、意味をなしませんから。
　ただ、転職先が上場会社であったり、同業種・同職種（代表的な例なら、医療従事者）なら、マイナスにならないことも多いです。

④クレジット・カードローンの影響

　単純に使っている、使っていないだけでなく、使い方も重要です。
　クレジットの引き落とし不能歴（だらしない人）やカードローンの枠一杯で張り付いている（毎月の収支に余裕がない人）のは、大きな懸念材料です。

⑤銀行内部で実際に見ている最大のポイント

　いわゆる「個人信用情報」が審査の７０％以上を決めていると言っても過言ではないでしょう。
　複数の延滞歴、事故歴（返済不能として処理された）は非常に厳しいです。破産などの官報情報も参考にしています。
　携帯電話の割賦払いはどうですか？と、よく質問を受けますが、返済負担率には入れないが、返済の履歴はみられている場合が多いです。
　他に、勤務先の情報から、転職歴の多い、少ないも分かります。

６．「借りられる額」と「安全に返せる額」は違う

①なぜ満額借入が危険なのか

金利上昇に耐えられないから。

特に変動金利。

たとえば、

借入4,500万円

変動0.5%

35年

だと、当初返済は比較的軽く見えます。

しかし金利が上がると、

返済額は数万円単位で増える可能性があります。

借入額が大きいほど、
金利上昇ダメージは大きい。

つまり、

👉 「ギリギリ借りる」は
👉 「金利上昇に極端に弱い」

ということ。

②教育費・老後資金とのバランス
住宅ローンに全振りすると、

NISA

iDeCo

現金貯蓄

が止まりやすい。

特に30〜40代は、

「住宅費＋教育費＋老後準備」

が同時進行します。

住宅にお金を入れすぎると、

👉 “家はあるが金融資産がない”

状態になりやすい。

生活が苦しくなる住宅ローンの特徴

① 毎月の返済額が“今の限界”に近い

最も危険なのがこれ。

例えば、

毎月ギリギリ黒字

ボーナス頼み

貯金が増えない

状態。

住宅ローンは35年前後続きます。

今は払えても、

教育費

車の買替え

金利上昇

修繕費

収入減

が後から来る。

👉 「今ちょうど払える」は危険ライン。

②ボーナス返済前提
かなり多い。

最初は、

「年間40万円ぐらい余裕」

に見える。

しかし実際は、

業績悪化

転職

残業減

景気後退

でボーナスは普通に変動します。

ボーナス返済は、

👉 “未来の収入を先食い”

している状態。

特に高額設定は危険。「返せません」と言ってこられる方は、ボーナス分が返済できない場合が多いです。

③ 頭金・貯金をほぼ使い切る
住宅購入時、

頭金

諸費用

家具家電

引越し

で現金が大きく減る。

ここで危険なのが、

👉 「貯金ゼロ近く」

になるケース。

住宅購入後は、

エアコン故障

修繕

税金

冠婚葬祭

など急な出費が多い。

現金余力がないと、
一気に生活が苦しくなる。（高利の借入れに手を出さなくてはならない）

④ 変動金利を“低金利だけ”で選ぶ
変動金利自体が悪いわけではありません。

ただ、

「固定より安いから」

「みんな変動だから」

だけで選ぶと危険。

特に、

借入額が大きい

返済余力が薄い

人は、

金利上昇時のダメージが大きい。

変動金利は、

👉 「余裕のある人向け」

という面もあります。

⑤ 教育費を甘く見ている
子ども関連費用は重い。

特に、

私立

大学進学

一人暮らし

が重なると、
月数万円では済まない。

住宅ローン契約時は、
子どもが小さいため、

👉 将来負担を実感しにくい。

ここを軽く見ると危険。

⑥ 車ローン・カード分割が多い
住宅ローンだけではなく、

車ローン

リボ

分割払い

奨学金

も家計を圧迫する。

特に怖いのは、

👉 「毎月少額だから大丈夫」

という感覚。

固定費は積み上がると重い。節約は固定費から。

⑦ “家にお金を使いすぎる”
よくある。

オプション追加

外構追加

家具家電グレードUP

太陽光

カーポート

気づけば数百万円増える。

普段、１００円単位で支出を気にする人でも、住宅購入時は感覚が麻痺しやすい。
何が普通の値段か相場が分からない上に、舞い上がっちゃうんでしょうね。
よく分かる心境ですが・・・。
余談ですが、葬式もそうですよね。

⑧ 「共働き前提」がギリギリ
ペアローンなどで多い。

産休

育休

時短勤務

転職

体調不良

で収入は変動する。

片方の収入が減るだけで、

👉 家計が一気に危険水域

になるケースは多い。本音を言えば、「夫だけでも返済できる＋α」が理想。
＊産育休は審査上は、不利な取り扱いがされることが減ったように感じますが、それでも、産育休前と同じ働き方は難しく、実際は、減収が多いのではないでしょうか？

７．安全ラインの考え方

結論から言うと、

👉 「銀行が貸せる額」よりかなり低い位置

にあります。銀行（各支店、現場）は、融資金額や融資残高を常に意識させられています。これは、お客さんの返済できるかどうかと違うベクトル、力学です。個信に傷さえなければ、無理をして融資に踏み切る事はよくあります。

実務感覚では、

危険
返済比率35％前後・・・あくまで手取りがベースだは、返済比率は税引き前の金額で算出。

ボーナス返済あり

貯金余力ほぼなし

注意
返済比率30％前後

比較的安全
返済比率20〜25％前後

この辺りが一つの目安です。

① 返済負担率（返済比率）とは？
年収に対して、
年間返済額がどれくらいか。

例えば、

年収600万円

年間返済120万円

なら、

返済比率20％。

② 銀行基準と「生活安全ライン」は違う
銀行は、

30〜35％程度

まで通すことがあります。

しかしこれは、

👉 「審査上の上限」

に近い。

生活実感としてはかなり重い。

特に、

教育費

車維持

老後資金

修繕費

が入ると苦しくなりやすい。

③ 実務的には「25％前後」が安定しやすい
例えば年収600万円なら、

年間返済
120〜150万円程度

月返済
10〜12.5万円程度

この辺りは比較的安定しやすい。

もちろん、

子どもの人数

私立進学

車所有

共働き状況

で変わります。

④ 「今払える」ではなく「将来耐えられるか」
ここが重要。

住宅ローンは35年。

その間、

金利上昇

教育費増

修繕

転職

病気

は普通に起きる。

安全ラインとは、

👉 “何か起きても崩れないライン”

です。

⑤ 危険になりやすいサイン
前章にも触れましたが、以下が多いと注意。

ボーナス返済前提

毎月貯金できない

頭金ゼロ＋諸費用借入れ

変動金利でギリギリ

ペアローン前提

車ローンあり

教育費未考慮

この組み合わせは危険度が上がる。

⑥ 一番安全なのは「余力が残る状態」
例えば、

毎月3〜5万円貯蓄可能

ボーナスは貯蓄へ回せる

繰上返済も可能

片方の収入減でも耐えられる

この状態はかなり強い。

８． 見落とされがちな費用(大きなもの)

①保証料
住宅ローンの貸し手は銀行ですが、必ず保証会社というものがついています。
銀行のために、貸し倒れを補填してくれるもので、そのための費用です。今は融資手数料等の呼び名で融資金額の2.2%が一般的です。仮に早く返済しても返ってきません。

②事務手数料
55000円が一般的ですが、ペアローンや土地先行・建物分割融資なら、それぞれに必要です。
不動産業者が取るローン手数料(10万くらい)とは別です。

③団信（団体信用生命保険）
死亡・高度障害に対応する一般団信なら、保険料は銀行持ちです。
特定疾病(ガンや3大疾病など)なら、0.2%から0.3%の金利上乗せになりますが、初期費用としてはかかりません。

④登記費用
所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記など物件やローンの形態によって変わります。
担当の司法書士から見積りをもらいましょう。

⑤火災保険
融資の条件として加入必須とされているところが多いですが、必ずしも、銀行や不動産業者のあっせんのところでなくても良いです。
今ならネットの保険がおすすめです。

９．団信は「無料保険」ではない

基本保障の仕組み
基本保障は、主に次の2つです。

① 死亡した場合
住宅ローン契約者が亡くなったとき、

👉 保険会社が残りの住宅ローンを銀行へ返済

つまり、

家は残る

ローンは消える

家族はそのまま住み続けられます。

② 高度障害状態になった場合
病気や事故で、

両目の失明

寝たきり

重度の障害

など、働くことが極めて困難な状態になると、

👉 住宅ローン残高がゼロになります。（かなり、ハードルとしては高い）

イメージするとこう
例
住宅ローン残高：3,000万円

契約者：夫

妻と子ども2人

もし夫に万が一があると…

団信なし
家族がローン返済を続ける必要

最悪、家を売却する可能性も

団信あり
ローン完済

家族は家に住み続けられる

これが団信の最大の役割です。

ただし「誤解」が多いポイント
ここが非常に重要です。

多くの人が、

病気で休職

がん治療

うつ病

収入減少

長期療養

ペアローン・・・それぞれに団信加入。片方のみ団信の支払いを受けても、もう一方は残る。

でもローンがゼロになると思っています。

しかし、

👉 “基本の団信”では対象外のことが多い

です。

基本団信がカバーしないこと（一般的）
❌ 軽度〜中程度の病気
例えば、

がんになった

心疾患になった

脳梗塞になった

だけでは、すぐ完済にならないケースが多い。
「特定の状態（麻痺や軽作業以上のことができない）が６０日以上継続
「入院○○日以上」「所定の手術を行った場合」
の条件は突いているケースも多い。

❌ 働けない状態でも対象外がある
例えば、

休職

精神疾患

収入減

などは基本団信では保障されないことが一般的。

がん団信・三大疾病保障は必要か
結論から言うと、

「全員に必要」ではありません。
ただし、“家計が止まるリスク”が高い人には非常に有効です。

です。

特に最近は、

共働き

借入額増加

教育費負担

貯蓄不足

の家庭が多く、

「死亡より“長期療養”のほうが現実的リスク」

になっています。

まず整理：がん・三大疾病団信とは？
通常の団信は、

✅ 死亡
✅ 高度障害

だけです。

一方、疾病保障付き団信は、

がん

急性心筋梗塞

脳卒中

などになると、

👉 住宅ローン残高が減額 or ゼロ

になる商品です。当然ですが、治療費は出ません。

代表的なパターン
① がん50％保障
がん診断で

👉 ローン残高が半分になる

比較的金利上乗せが小さい。
＊初期がんなら、５０％、２期以上なら、１００％という団信もある。

② がん100％保障
がん診断で

👉 ローン残高がゼロ

最近かなり人気。分かりやすい。

③ 三大疾病保障
がん

急性心筋梗塞

脳卒中

が対象。

ただし注意点あり。

一番重要な注意点
「診断＝即完済」ではない商品が多い
ここが非常に誤解されやすい。

例えば三大疾病でも、

脳卒中
❌ “脳卒中になっただけ”では対象外

↓

✅ 「60日以上の後遺障害」など条件付き

という商品も多い。

心筋梗塞も、

手術

所定状態継続

など条件が付くことがあります。

がん保障は比較的わかりやすい
がん系は、

「医師の診断確定」

で対象になる商品が多く、

実際はかなり使いやすい。

だから最近は、

「三大疾病より、がん100％だけ付ける」

人も増えています。

では必要な人は？
必要性が高い人
① 借入額が大きい人
年収倍率が高い

35年フルローン

毎月返済ギリギリ

このタイプは、

病気＝即家計悪化

になりやすい。

② 貯蓄が少ない人
住宅購入後、

手元資金が薄い

教育費が重い

場合、

病気時のインパクトが大きい。

③ 共働き前提で組んでいる人
ペアローンなどで、

片方が働けなくなると危険。

④ 自営業・歩合収入型
収入停止リスクが高い。

会社員より保障価値が上がる。

逆に不要寄りの人
① 十分な貯蓄がある
例えば、

数千万円の金融資産

繰上返済可能

なら必要性は下がる。

② 借入額が小さい
返済比率に余裕がある人。

③ 民間保険が十分
既に、

就業不能保険

がん保険

収入保障保険

などで備えている場合。

実は「金利上昇」との比較が重要
疾病団信は通常、

👉 金利＋0.1〜0.3％

程度。

例えば4,000万円借入だと、

総返済が数百万円増えることもある。

つまり、

「安心を買うコスト」

でもあります。

個人的にバランスが良いと感じるのは
（一般論として）

◎ がん100％
または

◎ がん50％
この辺り。

理由は、

条件が比較的シンプル

実際に使われやすい

日本人の罹患率が高い

ためです。

逆に注意したいのは
「全部入りだから安心」
と思うこと。

実際は、

細かい免責

条件

対象外

がかなりあります。

なので、

“名前”ではなく
「どの条件で完済されるか」

を確認することが重要です。

超シンプルにまとめると
がん・三大疾病団信は
「死亡」ではなく、

“働けなくなるリスク”

への備え。

特に向いている人
✅ 借入額が大きい
✅ 共働き依存
✅ 貯蓄少なめ
✅ 子育て世帯
✅ 自営業

注意点
⚠ 条件を必ず確認
⚠ 金利上乗せコストあり
⚠ “全部保障”ではない

健康状態で審査が変わる
住宅ローンでは、

「年収」「勤続年数」だけでなく
“健康状態”も非常に重要

です。

なぜなら、多くの住宅ローンは
団信（団体信用生命保険）への加入が前提だからです。

まず大前提
団信に通らないと
👉 住宅ローンも通らないことが多い

です。

特に民間銀行では、

団信加入
＝

住宅ローン実行条件

になっているケースが一般的。

なぜ銀行は健康状態を見るのか？
銀行は数千万円を、

30年

35年

という長期間貸します。

もし契約者が途中で死亡すると、

ローン回収リスクが出る。

そこで、

👉 保険会社が代わりに返済する仕組み

が団信です。

つまり、

銀行としては

「団信に入れる健康状態か」

が非常に重要になります。

実際に聞かれること
団信では通常、

過去3年程度の

病歴

投薬

手術歴

健康診断結果

などを告知します。

よくある質問は、

3か月以内の治療・投薬

3年以内の手術

がん歴

糖尿病

高血圧

精神疾患

睡眠時無呼吸症候群

など。

誤解されやすいポイント
「住宅ローン審査」と
「団信審査」は別
です。

例えば、

年収・属性は問題ない
↓

でも団信否決
↓

結果、住宅ローン不可
は普通にあります。

逆に、

団信はOKでも、

返済比率

信用情報

で否決もあります。

通りにくくなりやすいケース
① 現在治療中
特に、

がん

うつ病

双極性障害

重度糖尿病

などは厳しくなりやすい。

② 投薬継続中
意外と多い。

例えば、

高血圧

糖尿病

睡眠薬

精神科通院

など。

ただし、

👉 軽度・安定していれば通ることも多い

です。

③ 健康診断異常を放置
これも注意。

要精密検査

要治療

を放置していると不利になる場合あり。

逆に「通らない」と思い込んでいる人も多い
実際には、

高血圧

軽度脂質異常

花粉症

軽度睡眠時無呼吸

程度なら通るケースも多い。

団信は、

「病名」だけでなく
“現在の状態”

を見ます。

ワイド団信とは？
健康不安がある方向け。

通常団信より審査が緩い代わりに、

👉 金利上乗せ（＋0.2〜0.3％程度）

が多い。

例えば、

高血圧

糖尿病

持病あり

でも通る可能性があります。

一番やってはいけないこと
告知漏れ・虚偽申告
これは本当に危険。

仮に団信加入できても、

後で発覚すると

👉 保険金不払い

の可能性があります。

つまり、

「いざという時にローンが消えない」

リスクがある。

実務上かなり重要なこと
住宅ローンでは、

「事前審査OK」
でも安心できません。

理由は、

事前審査段階では

👉 団信正式審査をしていない

銀行も多いから。

本審査で団信否決が判明するケースは普通にあります。

だから実務では
健康不安がある人ほど、

団信事前確認

ワイド団信可否

フラット35検討

などを早めに考えることが重要。

フラット35は？
代表的なのが 住宅金融支援機構 の「フラット35」。

これは、

👉 団信加入が必須ではない

（任意）

という特徴があります。

そのため、

健康面に不安がある人の選択肢になることがあります。

ただし、

団信なし＝死亡時もローンが残る

ため、別途生命保険設計が重要。

超シンプルにまとめると
住宅ローンは
✅ お金の審査
＋
✅ 健康の審査

両方ある。

特に重要
⚠ 団信否決＝ローン不可の場合あり
⚠ 告知義務違反は危険
⚠ 健康不安は早め相談が重要

ワイド団信の注意点
ワイド団信は、

「通常の団信に入りにくい人向け」の団信

です。

例えば、

高血圧

糖尿病

睡眠時無呼吸症候群

過去の手術

持病

軽度の精神疾患歴

などがあっても、

👉 加入できる可能性を広げた団信

です。

まず大きなメリット
「住宅ローン自体」が組める可能性が上がる
通常団信では否決でも、

ワイド団信なら承認されるケースがあります。

つまり、

「健康理由で住宅購入を諦めなくて済む」

可能性がある。

これは非常に大きい。

ただし、注意点がかなりある
ここを理解せずに入ると危険です。

注意点① 金利上乗せがある
これが最大ポイント。

一般的に、

👉 ＋0.2〜0.3％程度

上がることが多い。

イメージ
4,000万円を35年で借りる場合、

0.3％差で

👉 総返済が数百万円増える

こともあります。

つまり、

「保険料を毎月払っている」

のと近い。

注意点② “何でも通る”わけではない
誤解が非常に多い。

ワイド団信でも、

がん治療中

重度精神疾患

重い合併症

直近の大病

などは厳しい場合があります。

注意点③ 銀行ごとに基準が違う
かなり重要。

同じ健康状態でも、

A銀行：否決

B銀行：通常団信OK

C銀行：ワイドならOK

普通にあります。

つまり、

「1行ダメ＝全部ダメ」

ではない。

注意点④ 疾病保障が弱くなることがある
これも盲点。

通常団信では付けられる

がん100％

三大疾病

全疾病

などが、

👉 ワイド団信では付けられない

場合があります。

つまり、

「加入できる代わりに保障は限定」

のケースもある。

注意点⑤ 告知義務は変わらず重要
ワイド団信だからといって、

「軽く書けば通る」は危険。

例えば、

通院歴隠し

投薬隠し

健診異常未記載

などが後で発覚すると、

👉 保険金不払い

の可能性があります。

１０．住宅ローンで後悔しやすい人の5つの共通点

住宅ローンは、多くの人にとって人生最大の借入です。
しかし実際には、

「もっと慎重に考えればよかった…」
「営業マンの言う通りにしてしまった…」
「こんなに生活が苦しくなるとは思わなかった…」

という後悔は非常に多いです。

今回は、住宅ローン相談の現場でよく見かける
“後悔しやすい人の共通点” を5つに整理して解説します。

① 営業担当任せにしてしまう
住宅購入時、多くの人は

不動産会社
ハウスメーカー
銀行担当者

の説明を中心に進めます。

もちろん、担当者が悪いわけではありません。
ただし、彼らにはそれぞれ「立場」があります。

例えば、

不動産会社 → 家を売るのが仕事
ハウスメーカー → 契約を取るのが仕事
銀行 → 融資を実行するのが仕事

つまり、

👉 「あなたの家計を35年間守ること」が最優先ではない

という点は理解しておく必要があります。

特に危険なのが、

「皆さんこのくらい借りていますよ」
「今は変動が人気ですよ」

という言葉を、そのまま信じてしまうこと。

住宅ローンは
“他人基準”ではなく、
“自分の家計基準”で考える必要があります。

② 毎月返済額だけを見る
非常に多い失敗です。

例えば、

「家賃と同じくらいだから大丈夫」

という考え。

しかし住宅ローンは、
毎月返済額だけでは判断できません。

実際には、

固定資産税
修繕費
火災保険
管理費・修繕積立金（マンション）
将来のメンテナンス費

などが追加で発生します。

つまり、

👉 “住宅費全体”で考えないと危険

なのです。

さらに、

教育費
車の買替え
老後資金

なども将来増えていきます。

住宅ローンだけで家計を考えると、後から苦しくなりやすいです。

③ 諸費用を軽視する
住宅購入時は、物件価格ばかりに目が向きます。

しかし実際には、

仲介手数料
保証料
事務手数料
登記費用
火災保険
印紙代
引越し費用
家具家電購入

など、かなりの費用がかかります。

新築戸建なら
数百万円近くになることも珍しくありません。

ここで怖いのが、

👉 「現金が足りないので諸費用もローンに入れる」

というケース。

一時的には楽ですが、

借入額増加
利息増加
売却時に残債が残りやすい

というリスクも高まります。

“借りられる”と
“安全に返せる”は全く別です。

④ 「なんとなく変動金利」にする
今、日本では変動金利を選ぶ人が非常に多いです。

理由は単純で、

👉 「金利が低いから」

しかし、

「変動金利の仕組みを理解せず選んでいる」

ケースはかなり多いです。

例えば、

金利上昇リスク
元金が減りにくい構造
5年ルール
125％ルール

を十分理解していない人も少なくありません。

もちろん、変動金利自体が悪いわけではありません。

ただし重要なのは、

金利が上がっても耐えられるか
繰上返済できる余力があるか
家計に余裕があるか

です。

「みんな変動だから」
で選ぶのは危険です。

⑤ 将来の支出を考えていない
住宅ローンは
“今の年収”だけで考えると失敗しやすいです。

本当に重要なのは、

👉 「将来どうなるか」

です。

例えば、現在の勤務先での年収上昇が見込まれる年齢であっても、

子どもの教育費増加
車の買替え
親の介護
転職
病気
定年後の収入減少

など、人生には多くの変化があります。

特に危険なのが、

「今は共働きだから大丈夫」

という考え。

実際には、

出産
育児
時短勤務
退職

で世帯収入が下がるケースも多いです。

住宅ローンは35年続くこともあります。

今だけではなく、

👉 “将来の余白”を残す設計

が非常に重要です。

まとめ
後悔しやすい人の共通点

✔ 営業担当任せ
✔ 毎月返済額だけを見る
✔ 諸費用を軽視する
✔ なんとなく変動金利
✔ 将来の支出を考えていない

住宅ローンで大切なのは、

「いくら借りられるか」ではなく、
👉 「最後まで無理なく返せるか」

です。

家を買うことがゴールではありません。

１１． 初心者が失敗しにくい住宅ローン選びの5つのSTEP

住宅ローンは、人生で最も大きな契約の一つです。

しかし実際には、

「不動産会社に勧められたまま」
「金利が低いから」
「みんな変動だから」

という理由で決めてしまう人も少なくありません。

住宅ローンは、
選び方を間違えると数百万円単位で差が出ます。

逆に言えば、

👉 正しい順番で考えるだけで、失敗確率はかなり下げられる

ということです。

今回は、初心者でも失敗しにくい
「住宅ローン選びの5STEP」を、具体的な行動レベルまで落とし込んで解説します。

STEP1：予算を決める

「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える

最初にやるべきは、銀行が貸してくれる金額を見ることではありません。

まず考えるべきは、

👉 自分たちが無理なく返済できる金額

です。

ここを間違えると、後から生活が苦しくなりやすいです。

具体的なアクション
① 毎月の「住宅費上限」を決める

ポイントは、住宅ローン返済だけで考えないこと。

住宅費には、

ローン返済
固定資産税
管理費・修繕積立金
火災保険
将来の修繕費

なども含まれます。

例えば、

手取り月収40万円なら、

👉 住宅費全体で「25〜30％以内」

くらいが一つの安全ラインです。

② 将来支出を書き出す

かなり重要です。

特に、

教育費
車の買替え
老後資金
旅行
親の介護可能性

などを無視すると危険です。

おすすめは、

👉 「今後10〜20年の大きな支出」を紙に書くこと。

住宅ローンだけで家計を組むと失敗しやすいです。

③ 「借入可能額」を鵜呑みにしない

銀行は、

「貸せる額」

を提示します。特に、上限金額は「自分やったら、借りひんわ」って、行員同士でよく言い合ってます。

しかしそれは、

👉 「安全に返せる額」とは別

です。

特に共働き世帯は、

「片方の収入が減っても維持できるか」

まで考えることが重要です。

STEP2：金利タイプを考える

「低い金利」より「自分に合うか」

住宅ローン選びで最も悩むのが、

変動金利
固定金利

です。

ここで重要なのは、

👉 「どちらが得か」ではなく
👉 「どちらなら安心して返済できるか」

です。

具体的なアクション
① 金利上昇時をシミュレーションする

変動金利なら、

「金利が1％上がったら返済額はどうなるか」

を必ず試算する。

ここをやらずに選ぶ人は非常に多いです。

② 固定金利の“安心代”を理解する

固定金利は、

金利は高め
でも返済額が変わらない

という特徴があります。

つまり、

👉 「保険料」のような考え方

です。

「損得」だけでなく、

精神的安心も含めて考えることが重要です。

③ “自分の性格”を考える

実はここがかなり重要。

例えば、

金利上昇が気になる
貯金が少ない
家計に余裕が少ない

なら固定寄り。

逆に、

収入余力が大きい
繰上返済できる
金利変動を理解している

なら変動向き。

住宅ローンは
“性格との相性”も大切です。

STEP3：複数銀行を比較する

「金利だけ比較」は危険

初心者ほど、

👉 金利だけ見てしまう

しかし実際は、

総支払額に影響する項目が他にもあります。

具体的なアクション
① 最低3行は比較する

おすすめは、

メガバンク
地銀
ネット銀行

を混ぜて比較すること。

銀行によって、

金利
手数料
団信
審査基準

がかなり違います。
審査に自信がなければ、地銀１つは、混ぜましょう。

② 「総額」で比較する

見るべきは、

保証料
事務手数料
団信上乗せ
繰上返済手数料

を含めた総コスト。

金利が低くても、

諸費用が高いケースは普通にあります。ただ、保証料が金利に上乗せされていると見た目の諸費用は少なくみえますが、ローンの総返済額は大きくなります。

③ 審査難易度も考える

特に、

勤続年数短い
自営業
借入多い
ペアローン

などは銀行によって差が大きいです。

「どこでも同じ」ではありません。

STEP4：団信・諸費用を確認

“見えにくいコスト”を軽視しない

住宅ローンで後悔しやすいのがここ。

契約直前で、

「こんなに費用かかるの？」

となる人は多いです。

具体的なアクション
① 団信の保障内容を確認

標準団信だけなのか、

がん保障
三大疾病
就業不能

などが付くのか。支払われる条件もチェック。

また、

👉 金利上乗せ型かどうか

も必ず確認。

保障が増えるほど、総返済額も増えます。

② 諸費用一覧を出してもらう

必ず、

👉 「総額一覧」

を紙で出してもらう。

見るべきは、

保証料
事務手数料
登記費用
火災保険
仲介手数料

など。

「想定より200万円高かった」

は普通にあります。ただ、上記の費用はほぼ固定化されたもので、正確に把握することができます。（不動産業者に明細を出してもらいましょう）

③ 手元資金を残す

かなり重要。

住宅購入後は、

家具家電
引越し
修繕
税金

など支出が続きます。

現金を使い切ると危険です。

STEP5：無理のない返済計画を作る

“今払える”ではなく“続けられるか”

最後に重要なのが、

👉 「長期で維持できるか」

です。

住宅ローンは35年続く可能性があります。

具体的なアクション
① 貯蓄しながら返済できるか確認

毎月返済後も、

積立NISA
緊急予備資金
教育費積立

ができるか確認。

ローン返済で貯金ゼロになる設計は危険です。
積立NISAでの資産運用は長期運用を行うことで、将来の繰り上げ返済原資にもなり得ます。

② ボーナス返済前提にしすぎない

ボーナスは、

業績
転職
景気

で変動します。

おすすめは、

👉 ボーナスなしでも回る設計

です。公務員の方以外」は「ボーナス」はあくまで「ボーナス」と考えましょう。

③ “最悪ケース”も想定する

例えば、

病気
収入減
転職
金利上昇

でも返済継続できるか。

住宅ローンは、

「順調な人生だけ」を前提にすると危険です。

まとめ

失敗しにくい住宅ローン選びの5STEP

STEP1：予算を決める

→ 「借りられる額」ではなく「返せる額」

STEP2：金利タイプを考える

→ 自分の性格・家計に合うか

STEP3：複数銀行を比較する

→ 金利だけでなく総額比較

STEP4：団信・諸費用を確認

→ “見えないコスト”を把握

STEP5：無理のない返済計画を作る

→ 将来まで続けられるか確認。特に、定年後の生活に注意。

住宅ローンは、
「勢い」で決めると後悔しやすいです。

逆に、

👉 正しい順番で整理するだけで、かなり失敗しにくくなる

というのが実務上の実感です。

１２．まとめ｜住宅ローンは「安心して返せる」が正解

住宅ローンを考えるとき、多くの人は

「いくら借りられるか」
「どこの金利が低いか」
「月々いくら払えるか」

に目が向きます。

もちろん大切なポイントです。

しかし、本当に重要なのは、

👉 「その住宅ローンで、長く安心して暮らせるか」

です。

住宅ローンは、単なる借金ではありません。
これからの人生設計そのものに深く関わります。

最後に、住宅ローン選びで特に大切な3つの考え方を整理します。

「借りられる」と「幸せに返せる」は違う

銀行は、年収や勤務先、信用情報などをもとに

「このくらいなら貸せる」

という金額を提示します。ただ、将来予測は弱く、あくまで、今の勤務先、年収、勤続年数、信用情報等、過去～今を基にした判断です。

しかし、その金額が

👉 「人生に余裕を持って返せる額」

とは限りません。

例えば、

毎月の返済で貯金ができない
教育費で苦しくなる
金利上昇が怖くて不安になる
旅行や趣味を我慢し続ける

こうなると、

“家のために働く人生”

になりやすいです。

住宅ローンは、

「組めたら成功」

ではありません。

本当に大切なのは、

👉 家を買った後も、家族が安心して暮らせること

です。

そのためには、

少し余裕を残す
無理に満額借入しない
将来の支出も考える

という視点が非常に重要になります。

住宅ローンは人生設計そのもの

住宅ローンは、35年前後続くこともあります。

つまり、

👉 「今の生活」だけでなく
👉 「未来の生活」にも影響する

ということです。

例えば今後、

子どもの進学
車の買替え
転職
病気
親の介護
定年後の収入減少

など、人生には多くの変化があります。

住宅ローンは、

そうした未来も含めて考える必要があります。

特に注意したいのが、

「今の収入なら大丈夫」

だけで判断すること。

共働き世帯でも、

育児
時短勤務
働き方変更

で収入が変わることは普通にあります。

だからこそ、

👉 “今ギリギリ”ではなく
👉 “将来も続けられる設計”

が大切なのです。

焦らず、比較し、理解して決めることが大切

住宅購入は、大きな決断です。

そのため、

「早く決めないと売れてしまう」・・・「次の買い手がついてます」
「今が買い時」・・・「物価高は止まらない。今より、家は高くなる一方」
「みんな変動金利」

など、不安をあおられる場面もあります。

しかし、住宅ローンは

👉 焦って決めるほど失敗しやすい(何事もですが）

です。

特に重要なのは、

複数銀行を比較する（メガ・ネット・地銀・その他）
金利以外も確認する
団信や諸費用も理解する
将来の家計まで考える

ということ。

住宅ローンは、

“なんとなく”で選ぶには金額が大きすぎます。

逆に、

しっかり理解して選べば、

家計の安心感
将来への余裕
精神的な安定

は大きく変わります。

最後に

住宅ローンの正解は、

「一番安いローン」

とは限りません。

人によって、

性格
家族構成
収入
将来設計

は違うからです。

だからこそ大切なのは、

👉 「自分たちに合った住宅ローン」を選ぶこと

です。

そして、

住宅ローンの本当のゴールは、

「家を買うこと」ではなく、

👉 “その後も安心して暮らし続けられること”

だと思います。

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