資産形成につながらない不動産投資もあると知った｜#28（第2章）
不動産投資の基本的な構造が分かってくると、次に気になったのは「どの不動産投資を選ぶか」という点でした。
同じ不動産投資でも、やり方によって結果が大きく変わるのではないか。
そんなことを考えながら、引き続き情報収集を進めていきました。
その中で、まず気になったのがワンルームマンション投資でした。
もともと会社の貸与携帯には、ワンルームマンション投資の営業電話がよくかかってきていましたし、不動産投資といえばまず最初に思い浮かぶのがこの投資でした。
そこでYouTubeで調べてみると、すぐに大量の情報が出てきました。
ただ、その内容は少し意外なものでした。
本来はノウハウを学ぶために調べていたのですが、次々と出てくるのは失敗事例や注意喚起の動画ばかりでした。
中には、ワンルームマンションの営業トークをこっそり録音・撮影したような動画もあり、実際の営業現場のやり取りをそのまま見ることができました。
それらの動画を見ていると、ある共通点があることに気づきました。
ワンルームマンション投資の営業では、二言目には「節税対策」や「保険の代わりになる」といった言葉が出てきます。
実際に、何社かワンルームマンションを扱っている不動産会社の方とも話をしてみましたが、説明の内容はどこも似たようなものでした。
しかし、詳しく話を聞いていくと、少し違和感を覚える部分がありました。
それは、毎月のキャッシュフローです。
安定的にプラスのキャッシュフローが出る物件はほとんどなく、それだけでは月々の家賃収入よりもローンの支払いが多い状態。管理費や固定資産税などの支払いを加味するとさらにマイナス。税金の還付などを含めて、年間の収支がようやくプラスになるかどうか、という構造のものが多い印象でした。
つまり、「投資としてお金が増える」というよりは、「節税を前提にし、保険という付加価値的な情報があってなんとか成立する仕組み」に近いと感じました。
さらに気になったのは、営業の進め方でした。
「この物件はもうすぐ埋まります」
「すでに成約が進んでいて、残り1部屋です」
といったように、決断を急がせるような話し方が多く、冷静に考える時間を与えないような印象を受けました。
もちろん、人気のある物件が早く埋まるということ自体はあり得る話ですが、あまりにも同じようなトークが続くと、少し不信感を持つようになりました。
そしてもう一つ、必ずと言っていいほど出てくる説明がありました。
それが「ローンを払い終われば資産になる。物件の価値が上がればプラスになる。」という話です。
確かに、ローンを完済すればその物件は自分のものになります。
ただ、ここでも一つ疑問が浮かびました。
35年間ローンを払い続けた後、その物件は本当に価値のある資産として残るのだろうか。
購入時の価格、あるいは支払った総額よりも高く売却できる可能性はあるのだろうか。
実際にこのやりとりをしていた2020年時点の視点で見ても、35年前、つまり1990年代に建てられた中古のワンルーム物件が、当時の販売価格よりも高く成約している事例はほとんど見かけません。
SUUMOなどの不動産情報サイトで、紹介された物件の周辺情報を見ても、築35年以上の物件は、かなり安い価格で販売されているものが多い印象でした。
営業の方にも「35年以上前の物件で、価格が上がって売却できた事例を見せてほしい」とお願いしたこともありましたが、結局どの会社からも一度も提示されることはありませんでした。
おそらく、そういった事例はほとんど無いのだと思います。
そして同時に、自分は「都合の良い情報だけでは納得しない、少し面倒な客」だと思われていたのかもしれません。
年間の収支もプラスになるかどうか、35年後にその物件は資産として価値があるかどうか、そんな投資は結局何が残るのかと。
こうしていろいろと調べていく中で、私は一つの結論にたどり着きました。
不動産投資は、選び方によってまったく別の結果になる。
そして、ワンルームマンション投資は、自分が目指している資産形成の方法とは少し違うのではないか、ということです。
ちょうど同じ頃、中古の一戸建てを購入してリフォームし、賃貸に出す「戸建て投資」も流行っており、それを始めたという動画も多く見かけました。
投資としての構造自体は非常にシンプルで分かりやすく、内容としても悪くないものに感じました。
ただ、戸建ての場合は、得られる家賃の水準にある程度の上限があります。
そのため、家賃収入もそれ以上大きく伸びることはなく、規模を拡大していくためには、物件数を増やしていく必要があります。
そして物件を一つ増やすごとに、購入、リフォーム、賃貸募集といった手続きが発生し、その都度同じような手間がかかります。
そう考えると、自分が求めている資産形成のスピードや規模感とは少し合わないように感じました。
結果として、戸建て投資も選択肢から外れることになりました。
その一方で、自分で調べていた一棟アパート投資については、毎月のキャッシュフローがしっかりと出る構造になっていました。
こちらの方が、自分が求めている「資産形成」に近いのではないか。
そう感じるようになり、私は一棟アパート投資について、さらに詳しく調べていくことになります。
次回（第29話）は、一棟アパート投資という選択肢についてです。
ワンルームマンション投資との違いを踏まえながら、なぜ一棟投資に興味を持ったのかをお伝えしていきます。
📝皆さんの資産形成の取り組みや考え方も、ぜひお気軽にコメントで教えてください。
（コメントには必ずご返信させていただきます）
この連載は80～100話まで続く予定です。参考になったら「❤️スキ」や「👤フォロー」をして、続きを読んでいただけると励みになります。
■運営者（ユウナ）について
このnoteでは「資産形成」をテーマに執筆をしています。以下の別アカウントでは、『水曜どうでしょう』を通して、人や人生の面白さについて考える文章を書いています。
