【住宅ローンシリーズ②】5年ルールと125％ルールを無視すると詰むかも

2025年3月20日 07:30

この記事は以下の記事の続きです。

今回は、住宅ローンの変動金利のリスクの解説の続きをお話ししていきます。

※私がマイホーム購入に至った理由は、執筆したら非常に長くなったため、次回持ち越しとさせてください。

住宅ローンの変動金利のリスクとは？

変動金利の住宅ローンには、さまざまなリスクがあります。

「金利が低いからお得」と思って選ぶと、予想外の負担が発生することも。

結論、以下のリスクを考慮に入れる必要があります。

市場金利が上昇すると返済額が増える
5年ルール・125％ルールの落とし穴

それでは、詳しく見ていきましょう。

変動金利の最大のリスクは、金利が上昇すると返済額が増えることです。

すでにゼロ金利政策は昨年終わりを告げ、この先も何度か金利は上がるものと考えられます。

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

借入額 3000万円 (35年ローン)の場合
月々の返済額
金利0.5%：約78,000円
金利1.5%：約92,000円
金利3.0％：約115,000円

金利が0.5％から3.0％に上昇すると、月々の返済額が3万円以上増えてしまいました。

年収や家計の状況によっては、かなりの負担増になりますよね。
米国のように5％まで金利が上がることは経済情勢を考えるとすぐにはあり得ないでしょう。
が、最低限ここまで織り込んで住宅購入計画を立てないと、最悪詰みます。

変動金利の住宅ローンには大抵、「5年ルール」「125％ルール」という仕組みがあります。

5年ルール：金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらない
125％ルール：金利が上昇しても、前回の返済額の125％までしか増えない

要するに激変緩和措置なのですが、一見すると借り手に優しいルールに思えますが、実はこれが怖いんですね。

例えば、金利が急上昇した場合でも、毎月の支払い額は5年間変わりません。

ですが、実際には金利が上がってます。
つまり、払うべき利息が増えます。

では、利息分はどうなるのでしょうか。

例えば5年ルールについて非常にざっくり説明すると、今までは支払い金額の２割程度が利息支払いに当てられていたとします。

これが、5年ルールによって、金利上昇した場合、利息の割合が２割から４割へ変わる、といったイメージになります。

支払い金額に占める元本割合がガッツリ減らされてしまうため、ローンの残高が減らなくなります。

さらに125％ルールによって支払額は1.25倍までしか上がらないのですが、やはり元本の減りは遅いままなので、状況としては悪くなる方向に行きます。

「今は変わらないから安心」と思っていると、後々大変なことになるかもしれません。

これらについても、ある程度織り込んでおく必要があるでしょう。

今回は、変動金利のリスクについて、5年ルールと125％ルールの概要について、なるべく直感でもわかりやすくなるように書いてみました。

次回は、少し趣向を変えて、マイホーム購入の是非に対する、私なりの答えを書こうと思います。