2.その土地、道路に接していますか？

はじめに

土地選び・基本チェック10項目の解説を順に進めていきます。

前回の概論をまだ読まれていないようでしたら、
先に　こちら　をご覧いただくと、全体像がつかみやすいと思います。

今回のテーマは、とても基本的でありながら、意外と見落とされることのあるポイントです。

「その土地は道路に接していますか？」

という確認です。

大前提です

これは不安を煽るためではありません。
土地選びの判断軸を持つための基本知識として、参考にしていただければと思います。

今回のテーマ

家は、道路に接していないと建てられません

建築基準法では、建物を建てるための前提条件として、接道義務というルールが定められています。

簡単に言えば、

建物の敷地は幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならないというものです。

つまり、道路とつながっていない土地には、原則として家を建てることができません。

ただし、「道」があれば大丈夫とは限りません。

ここで一つ注意していただきたいことがあります。

要注意事項として

それは、
その道が本当に「道路」として認められているのか
という点です。

見た目には道のように見えていても、

・里道
・農道
・私道

などの場合、建築基準法上の「道路」として認められないことがあります。

もしそうであれば、その土地には家が建てられない可能性も出てきます。

安く見える土地には理由があることも

土地の価格が比較的安い場合、何らかの理由が存在していることもあります。

その理由の一つとして、

建築基準法上の道路に接していないというケースがあるのです。

宅建業者を通じて土地を購入する場合は、
通常、重要事項説明でこの点について説明を受けることになります。

しかしそれでも、内容を十分理解しないまま契約してしまうケースがあるのも事実です。

「道があるから大丈夫だろう」と思い込まず、
その道が法的に道路として扱われているのかを確認しておくことが大切です。

私の家の近所でも、実際にこの問題に直面した方がいらっしゃいました。

中古住宅を購入され、将来は建て替えを予定されていました。
その際、私の家と同じように鉄筋コンクリート住宅で建て替えたい、というご相談をいただいたのです。

しかし現地を確認すると、残念ながら接道義務を満たしていない土地でした。

つまり、現行の法律では建て替えができない可能性が高い土地だったのです。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

考えられる理由としては、

・数十年前の建築時には設計審査が緩かった
・当初は接道していたが、後に道路側の土地が売却されてしまった

といったケースが考えられます。

実は、こうした事例は決して珍しいものではありません。

救済措置としての「2項道路」

ただし、古くからの住宅地では、幅員4m未満の細い道に沿って住宅が建ち並んでいる地域も多く存在します。

そのため、建築基準法では一定の条件を満たす場合に限り、
**「2項道路」**という扱いで建築を認める制度が設けられています。

この場合は、建物を建てることが可能になることがあります。

セットバックという条件

ただし、この制度には条件があります。

それが セットバック です。

これは将来道路を4mに拡幅することを前提として、敷地の一部を道路として提供する考え方です。

そのため、

・セットバック部分には建物を建てることができない
・敷地面積が実質的に小さくなる

という影響が出ます。

さらに注意しなければならないのは、
建ぺい率や容積率の計算も、セットバック後の敷地面積で考える必要があるという点です。

このあたりは、不動産会社でも簡単な説明だけで終わってしまう場合があるようです。

もし疑問点があれば、納得できるまで確認することをおすすめします。

土地選びの第一歩

土地選びでは、さまざまな条件を検討する必要があります。

しかしその前に、まず確認しておきたいのが

「その土地に家を建てることができるのか」

という最も基本的な条件です。

接道の確認は、その第一歩と言えるでしょう。

次回は

「用途地域は確認しましたか？」

について解説していきます。

住宅の用途制限や、周辺環境の将来性にも関わる大切なポイントです。

ぜひ続きもお読みください。

土地選びに関して配信済みの記事はリンク済み
1.　経済的に無理はありませんか？
2.   道路には問題なく接道していますか？
次回　▶用途地域は確認しましたか？
4．接道方向は東西南北のどの向きですか？
5．その土地は、元々傾斜地を造成した土地ですか？
6．造成地の場合、削った土地ですか？埋めた土地ですか？
7．地盤は良さそうですか？
8．住所は「字・小字」まで確認しましたか？
9．生活上の安心・安全と利便性は許容範囲ですか？
10．ハザードマップを確認しましたか？

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