5児の父／金融のプロが語る、育児中こそ家を買うべき3つの理由

こんにちは☺️JTIさん（一般社団法人　移住･住みかえ支援機構、JTI）です✨

突然ですが、先日、こんな投稿をXで拝見しました！

投稿はツリー形式で続いており、だいたいこんな状況で悩んでおられるようです🤔

• お子さんがいるご夫婦

• 住宅購入を検討中🤔

• 今の自治体に住み続ける？↔︎別の街に引っ越す？

• 今の自治体の良さ▶︎家の価格が比較的安価、人間関係が安定してる✨

• 引っ越す良さ▶︎教育環境が良い、東京へのアクセスが便利から子供の将来に良さそう🤓

広報担当、これを見て思わず、「うちの理事の得意分野だ！！！！！！　絶対コメントしてもらわなきゃ！！！！」と、理事に電話をして書いてもらいました。

あまはずきさんの役に立つかは分からないのですが、同じように悩んでいる方に届けばいいな……と思い、以下に、理事の回答を掲載します🙇‍♀️

あまはずきさん、こんにちは。

一般社団法人　移住･住みかえ支援機構（JTI）の代表理事・大垣尚司です。ちなみに今は、青山学院大学の教授でもあります。

わたしは、この20年間、銀行子会社の取締役やアクサ生命保険㈱ 専務執行役員、日本住宅ローン㈱ 代表執行役社長など、住宅や住宅金融分野について、最先端の領域でかかわってきました。

その経験をふまえたうえでこのお悩みに回答すると・・・。

結論から言えば、子供と楽しく暮らすために後悔の出ない家を買ったほうがよいと思います（買うことで生活がものすごく困窮するとかなら別ですが……）。

わたしの経験からいうと、子どもと一緒に暮らす時間は、きらきら輝くような、人生のなかで本当にかけがえのない時期です。

ですから、その後の人生のためにどこに家を買うかを考えたり、そのために、今の人生をがまんするなんて、絶対に良くないというのがわたしの考えです。

（ちなみに、わたしには子供が５人います。全員成人し、独立しました）

さらに、今の日本には、子供のことを思って買ったほうが、結局お金も無駄にならないと言えるだけの根拠や制度があるのです。

いろいろ書いているうちにとても長くなってしまったのですが、もしお時間があれば、お読みいただけると幸いです。

悩みを大きく、二つに分解

このお悩みは、大きく分けて、以下の２つに分けられるのではないかと感じます。

１：賃貸のままのほうがいいの？
２：子供が巣立ったら、家、広すぎて住みづらくなる？

まずは、一つ目の質問である、「賃貸のままのほうがいいか」ということについて考えてみましょう。

「賃貸のままでいい」というのは、私には合理的ではないように思えるのです。理由を以下で考えてみます。

賃貸ってオイシいの？①：戸建て、今が一番安いです

あまはずきさんは、現時点で戸建住宅を考えられているのですよね。

戸建てはたしかに、数年前に比べて高くなっていますし、「そのうち安くなるのでは？」と思うこともありますよね。それまで賃貸で我慢して、安くなったときに買うのでもいいじゃないか、という考えもあるように思います。

でも、戸建てについては、「今が一番安いとき」というのが、しばらくは継続します。理由は２つあります。

理由①：戸建ての値上がりは、理由がガッチリ分かる

１つ目の理由は、戸建てが「今後も高くなり続ける」からです。

なぜ戸建ての価格が高くなっているか。これは、おもにインフレや円安、人件費増。つまり、今後も下がらない可能性が高いのです。

一方、戸建てと対照的な価格の高騰を見せているのがマンションです。マンションは投機目的の購入も多く、実態よりも価格が高くなっている＝「バブル」の状態に多かれ少なかれなっていると思われます。

値上がりの傾向は、戸建てが「ガッチリ」。マンションが「もしかしたらパチンと弾けるかも」。そんなイメージで捉えると分かりやすいでしょうか。

マンションの値上がりは「バブルが終わればある程度収束する」のですが、戸建ての値上がりの理由（インフレや円安、人件費増）は、「いつ終わる」ということが言いづらいし、まだまだ続きそうですよね。

理由②：ローン減税、そろそろ終わる

二つ目の理由は、「家が安く買える制度がそろそろ終わりそうだから」です。

現在、家を買った人には国から「住宅ローン減税」が受けられるのですが、これは、住宅ローンで支払った金利の額を、所得から控除する（所得控除といいます。医療費とか普通はこれ）のではなく、税金自体から控除する（税額控除といいます）という世界でも類をみない大盤振舞の制度なのです。

ご案内のように財政赤字は世界最大で、さすがに継続が難しくなっていますし、財務省はやめようと言い続けているので、近いうちに終了するか、控除額や期間が縮小していくことは避けられないでしょう。

逆に言えば、これは、「期間限定（もうすぐ終了）・大盤振る舞い」の減税手段です。今のうちに手に入れておくことには一定のメリットがある、ともいえるわけです。

賃貸ってオイシいの？②：そもそも、賃貸って、子育て層に適してません

それから、そもそも賃貸市場には、子育て層が過ごしやすい家はほとんど出回りません。市場がそもそもそういう構造になっているのです。

だから、賃貸で子育てをすると、子育てはちょっとハードモードになってしまうというのが、わたしの考えです。

そういう構造って、どういう構造？　という感じですよね。説明します。

賃貸の目的：地主の利益を上げること

日本の賃貸市場は、他国に比べて、特殊な部分があります。

それは、地主（大家さん）の利回りを上げたい、という原理が働いていることです。このため、賃貸住宅の平均面積が政府がせめてこの程度の広さのものを作りなさいと誘導している50㎡（2LK程度）以上にはならないのです。

要するに、同じ面積があるなら、なるべくたくさん部屋を作って、なるべくたくさんの入居者を入れたほうが、収入が上がる、ということ。賃貸は、狭い家のほうが、大家さんにとっては都合がいいというわけですね。

さて、国土交通省は、「健康で文化的な住生活を過ごすためには、家族ひとりにつき、住まいの広さはどれぐらい必要か」という水準を発表しています（一般型誘導居住面積水準）。

2人以上の世帯ですと、25㎡ × 世帯人数 ＋ 25㎡。

たとえば、ご夫婦とお子さん1人でしたら、「健康で文化的な住生活」を過ごすためには、最低100㎡（約30坪）必要であることが分かります。

一方で、賃貸住宅の平均面積は50㎡。

要するに、「子どもが生まれたら、家は買って下さい」という構造になってしまっているのです。これは戦後日本の住宅市場の後進性によるもので、残念ながら、すぐに変えることは難しいのが現状です。

賃貸ってオイシいの？③：ぶっちゃけ金銭的な手出しも同じ

さて、ここで質問をします。あまはずきさん、なんとなく「持ち家って、お金がある人の買えるもの」というイメージがありませんか。

実は最近は、「賃貸のほうが、持ち家よりお金がかかる」状態になってきているのです。どうしてこんなことになるのか、理由を見ていきましょう。

理由①：地主や家主が家賃を上げたい

大家さん（地主や家主）は、アパートやマンションをローンで購入します。

この際に地主たちが借りるローンは、住宅ローンではなく、事業ローンであることがポイントです。

住宅ローンは、人の生活がかかっていますよね。ですから、昔から住宅ローンの金利は、金利が上がってもすぐには反映させず、また金利を上げたときも支払う額を基本的には変えずに、金利が上がった分だけ元本の返済を遅らせることで調整することになっていて、今でもほとんどの銀行はそれに従っています。ローンが払えず家がなくなり、窮地に陥る人が、社会にたくさん出てきてしまいますからね。

一方の事業ローンは、「商売のためのローン」。ですから金利が上がると、翌月から利上げとなります。

さて、2025年3月時点でわたしがみるところ日銀は、2025年内にまだ2回程度、利上げをする可能性がある、と思います。まあ、いろいろ起こると、上げられないこともあるかもしれないけど、今の水準でもかなり低いので、基本的な傾向としてはまだ上がっていくと思います。

つまり、これから、大家さん（地主や家主）の採算は悪化する、ということ。この結果、家賃は全国的に、上昇に向かう可能性が高いと見ています。

理由②：もともと構造からして、家賃は高くなりやすい

さらに考えてみましょう。大家さん（地主や家主）が借りられるのは、事業用ローンだけ、というお話をしました。

これってつまり、家を借りている人は、貸主である大家さんの事業用ローンの費用を、かわりに支払った上で、さらに大家さんの儲けも上乗せして支払っている……ということです。まあ、それはよく考えれば当たり前で、住宅ローンがそれだけ「普通じゃない」安さなのです▼

• 金利が高い

• 住宅ローン減税がない

• 最長20年までしか借りられないので、月の返済額が高い

• 大家さんの利益も出るように、ちょっと額が上乗せされる

事業用ローンに比べれば、住宅用ローンって、ものすご〜〜〜く条件がいいんです。金利はとても低いし、住宅ローン減税もあるし、借りられる期間も長くして、月々の負担を軽くできる。

家を買ったほうが安くなるというのは、構造的に「そういうもん」なのです。

子供が巣立ったら、どうするの？

さて、ここまでで「賃貸、そんなオイシくないな・・・」と私が考えている理由についてお話ししました。

次に、「子供が巣立ったら、家が広くなってしまう」というお悩み。

わたしが思うのは……。「掃除がシンドすぎるということでもないなら、住み続ければ良いのでは？」ということ。だって、少なくとも家賃は払わないでいいんですから。

たとえば、70歳でローンを完済して、90歳まで持ち家に住み続けた場合、賃貸に比べてどれぐらい「得した」かを考えてみましょう。

月8万円の賃貸に住んだとすると、持ち家に比べて、追加で支払うことになる家賃は70歳〜90歳までの20年間で1,920万円。月5万円でも1,200万円です。

貯金は英語でsavingですが、これには節約という意味もあります。「老後2,000万円問題」なんて言葉が巷を騒がせた時期もありましたが、持ち家を持っていれば、2,000万円に近い額を支払わずに済むわけですが、これはつまり家がそれだけの貯金を同じ価値を持っているのと同じということになります。

ちなみに、2023年度の国民年金額の平均は5万8,000円です。

そういうわけで、は持ち家って、もはや家賃分の年金を貯めているのと同じ経済効果がある・・・と考えています。

日本には持ち家を社会保障として捉える発想があまりないので、自分でよく考える必要があるのですね。

でも、修繕費とかかかるし……

「賃貸にはない、持ち家だけの出費もある！」

確かにそのとおりです。ただそれも、家賃に比べれば低くなることが一般的です。

ただし注意が必要なのがマンション。修繕にくわえて、建物自体の大規模修繕も必要になりますが、十分に積立ができていないとこれが大きな出費になるケースがあります。これは、買ってある程度の期間は負担が少なくなるよう修繕積立金を少なめにしか積まない場合が多いこともある。また、大規模修繕しようにも不在所有者が多くて議決ができないといった問題もあるようです。マンションにお住まいの場合、こうした維持管理に十分気を付けル必要があります。

住み替えたくなったら、どうしたらいい？

さて、住み続けるのか？　という不安もありますよね。

たとえば、子供の学区や教育環境のために地域を選んだ場合、子育てが終わったあとは、その地区に住んでいる理由はなくなります。

仕事や趣味、体の調子などの都合を考えると、住み替えたほうがいいことだってあるわけです。

そういった場合、どうすればいいのか……。これについては、私はかなり楽天的に「売ればいいですよ」とアドバイスします。実例を見ながら考えてみましょう。

家は、「高く売れる」ことはないとしても、損がでるほどでもない

仮に、賃貸で毎月8万円を支払っていたAさんが、以下のような条件で家を買うことになったとしましょう。

• 自己資金は1割

• 金利は2％

• 35年ローンで購入

• 月返済額は8万円になるように設定

• 25年目で引っ越したくなった

Aさんの買った家の額は、約2,683万円。

25年後は、こんな状況でした。

• ローン残高：約869万円

• 土地価値：約1,288万円

土地の価格が、ローン残高を上回っていますね。要するに、「売ったらむしろ、利益が出る」状態なわけです。

バブル自体のように「土地が値上がりして大儲け」ということはできませんが、少なくとも、家を手放しても、ローンが残るなどして困った状況にはならないことが案外多いのです。

売るんじゃなくて、貸すのもアリかも

でも、ちょっと思いませんか。

「売って赤字にならないのはいいけど、次の住まいの費用はどうするの？」と。

私はこれについて、「売らずに、貸してみるのもアリかも」と考えています。詳しく説明します。

売ればゼロ円。貸せば家賃分ずっと儲かる

先ほど、家の売却時の計算の際をしましたね。

このとき、建物の価格はゼロで計算していました。実際、不動産の売買では、建ててから25年ほど経った建物の価値は「ほぼゼロ」と見ることが多いのです。

でも……考えてみてください。

この家、まだ住めますよね。

価値ゼロ、と見なされている家でも、貸して賃料を取ることはできる。賃料の分、儲かるわけです💰

賃貸と売買では、値付けでチェックするポイントが異なる

「そんなあくどいこと、できない！！」

と思われるかもしれません。でも、考えてみてください。

あまはずきさんが賃貸を探されるとき、「2000年に建てられたアパートだから、家賃はタダにして」って思ったこと、ありますか？　多分、ないと思います。

実は、賃貸と売買って、値付けの価格が全然違うんですね。

賃貸は、築年数がどれだけ経過していても、内装が綺麗で、耐震がしっかりしていれば、家賃にはそこまで影響しません。実際、ご自身の経験でも、そうではありませんでしたか？

貸したら空室時は収入ゼロ問題も、解決できます

「いやでも、貸したら、入居者が退去しちゃってる時期は、収入ゼロだよね？　それがずっと続いたらどうなるの？」

そう思われることもあるかもしれません。

でも、この記事の最初のほうでお伝えしたとおり、子育てができるような広い家は、構造上、賃貸市場では不足しています。

借り手を見つけるのは、そこまで難しいことではありません。

でもやっぱり、空室時はリスクです。この問題を解決するためにわたしは、2006年に国を説得して助けてもらい、JTI（移住・住みかえ支援機構）という非営利機関を立ち上げました。

JTIでは、公的支援を受けた「マイホーム借上げ制度」という賃貸制度を運営しています。

この制度では、家を一度JTIに貸す、という手段を取ります。その後、JTIが入居者などを見つけ、契約や、入居者さんとのトラブル対応などを実施します。

形式上の入居者がJTIになるため、大家さんであるあまはずきさんには、空き家でも、そうでなくても、常に家賃が支払われるということです。

家は、日本中どこでも、さらに、基本的にはどんな家でもOKです。我ながらいい制度を作ったと思っています（エッヘン！）。

「そんなの、経営が立ち行かなくなっちゃわない？」と思われそうですが、前述のとおり、広い家の需要はとても高いので、経営はあんまり困っていません。

でも、万が一困ったことになったときでも、皆さんにはご迷惑をおかけしないよう、国の基金（※）で家賃に保証がなされています。いい制度だとは思いませんか（エッヘン！！）。

ちなみに、マイホーム借上げ制度を10年継続された方の手取家賃は、全国平均で900万円を超えています。売ればゼロ円ですが、貸せば1,000万円近いお金になる。

この家賃を使って、新しい家に住み替えされた方もいらっしゃるんですよ！（エッヘン！！！）

・・・長々とお話しさせていただいたとおり、私は学者として、そして庶民として、日本という国の「家を買う」ことの構造が歪なことに憤っています。

正直なところ、憤りの気持ちだけでマイホーム借上げ制度を作った、という部分もあります。

ですから、制度は基本的に、「普通に家を買った普通の人が、困ったことにならないような設計」にしています。

JTIは非営利企業なので、利益も出そうとしていません。

もちろん、賃貸として維持するための費用（内装の補修）など、こまごまとした出費もあるのですが、それを差し引いても利益を出しやすい構造になっています。

買う時点で、安心できるローンも作ってます

さて。すごく長い記事でしたが、最後にもう一点だけ、すごく大事な新しいことを付け加えさせてください。

実はわたしは、マイホーム借上げ制度では助けられない人がいることに、ずっと悩んできていました。

それは誰か。

……あまはずきさんのような、「これから家を買う人」です。

今の日本って、物価も上がっているし、役職定年で60歳前後になると収入は減るし、退職金も減っているし、定年後もローン支払いは続く。

「家は金持ちしか買えない」というような言葉にも思わずうないてしまうような、過酷な状況が続いているわけです。

これって、絶対におかしいわけです。わたしはすごく憤っていました。憤りのままさらに開発し、昨年から借りられるようになったのが、「残価設定型住宅ローン」です。

このローンは、普通に借りている時点では普通のローンと同じです。

が、借り始めてから一定の時期が過ぎたのち、『ドラえもん』の秘密道具のように、二つの「オプション」が使えるようになります。

一つ目が、返済額を大幅に減らせるオプション。

二つ目が、ローンの残高と同じ金額で家を購入できるオプション。

ライフスタイルの変化や、ローンの支払いに困ったとき、「お守り」のように使えるローンです。

以下は、ダイワハウスが出している、残価の商品説明画像です。

ちなみに、2025年3月時点で、残価設定型住宅ローンを借りられる家のメーカーさんは以下の通りです。

• 大和ハウス

• 住友林業

• ミサワホーム

• パナソニックホームズ

• トヨタホーム

• 旭化成ホームズ

• 北洲

• 4月からは、優良な一般工務店にも拡大開始。

残価設定型住宅ローンは、始まったばかりの制度で、普及はこれから、といったところです。

ただ、国もこのローンの支援を強化しようと考えてくれていますし、今後もさらに、ご協力いただけるハウスメーカーさんを増やしていく予定です。

上記のハウスメーカーで建てられるご予定であれば、ぜひ、残価設定型住宅ローンについて聞いてみてください。

お悩み回答のまとめ

まとめると、こんな感じでしょうか。

• 賃貸は子育て層に適してない

• 戸建ては、購入するほうがお得

• ・・・というより、賃貸は若干、損する

• 住み替えたくなったら、わりと住み替えられる

• 困ったら、マイホーム借上げ制度や残価設定型住宅ローンのことも思い出してみてほしい

質問などあれば、ぜひ気軽にどうぞ。わかる範囲でお答えします。

それから、身近で「家を貸したい」と悩んでいる方や、家をこれから買おうか悩んでいる方がいらしたら、ぜひ、大垣という変な人がやっている、JTIって非営利期間があるらしいよ、とお伝えいただけたら幸いです。

では、またぜひ、ご質問をお待ちしています。