【FP知識無料公開】ファイナンシャルプランナーが実際に住宅ローンを借りた話

こんにちは！３きょうだいを子育て中のワーママ・こはるです😉
実はわたし、ファイナンシャルプランナーの資格を持っています。
ちゃんとファイナンシャルプランナーを名乗ることができますし、実際に住宅ローンを組むときは不安が全くありませんでした。
でも、もし知識がなかったら…きっと不安でいっぱいになっていたと思います。
今回は住宅ローンの知識を解説し、わがやの場合どうだったかを書いてみたいと思います！
主婦・ワーママ問わず誰でも役立つ内容にしています。

この記事は 2部構成 です👇

✅ 無料部分
住宅ローンの仕組みや返済比率、信用情報、勤続年数、頭金の考え方などをわかりやすく解説。
⏱ 読了目安：約10分

✅ 有料部分
FPワーママの私が実際に「どんな基準でローンを組んだのか」を数字も交えて説明。
⏱ 読了目安：約10分

🏠 この記事を読んだ後に得られるもの 💰

• 住宅ローンの基本知識

• 実際にローンを組むとき、何から取り組めばいいか

• 誰でも今すぐできる準備のヒント

⭐　まずお伝えしたいこと（記事を書こうと思った理由）

住宅ローンというものは、人生で一番大きな、大事な買い物です。
夢そのものという方もいらっしゃると思います。

だから、不安があるまま話を進めるのはよくないです。
自分で調べたり、不動産屋さんと銀行の担当者にわかるまで何度でも話を聞きましょう。
彼らにとっては大勢の中のひとりの顧客だとしても、あなたにとっては世界でたった一つのマイホームなんです☺️
（２～３ご邸宅をお持ちの大富豪の方がいたらすみません💦）

ここからじゃんじゃん書いていきますよ～！
目次からも飛べますので、気になる部分だけでもぜひどうぞ☺️

１．住宅ローン審査で必ず見られる！「信用情報」

住宅ローンを申し込むと、必ず「信用情報機関」というところに照会が入ります。
ここには、あなたが過去に使ったクレジットカード・カードローン・携帯電話の分割払いなどの履歴が記録されています👀

• 延滞（支払い遅れ）がある

• 事故情報（いわゆるブラックリスト）がある

👉 こうした記録が残っていると、審査が通りにくくなることがあります。

【今すぐできる準備】
🌸　過去に支払いの遅れがあったとしても、直近１～２年きちんと支払っているなら大丈夫なケースが多い。
🌸　住宅ローン返済予定の口座に給与振り込みを設定すればOKな場合もある。

２．勤続年数はなぜ大事？

「勤続年数」、思いのほかしっかりチェックされます。
基本的には 3年以上が目安 と言われます。
転職したばかりや、派遣・契約社員、個人事業主の場合は少し厳しく見られることも。
※ただし、無期契約の契約社員であれば正社員同様に見てもらえるケースが多い。
なぜかというと、住宅ローンは銀行と長いながーい付き合いになります。頻繁に転職されては「ちゃんと返してくれるのかな？😔」と思われてしまいます。
安定した収入があること、それを判断するために勤続年数をチェックされるのです🔍

ただし最近は、

• 転職理由や業種が一貫している場合（出向からの転籍など。）

• 今の勤務先の規模や安定性が高い場合

などは柔軟に見てもらえるケースもあります。
また、勤続年数に関しては、住宅ローンの必要書類の中に必ず「前年度の収入確認書類」があるため、最低１年は見ておかないとなかなか難しいのが現実です。
また、個人事業主の場合は「２〜３年分の確定申告書・納税証明書」などを要求されることがあるので、最低勤続年数はより長めに見ておいたほうがいいでしょう。

３．頭金はなくてもいい？

頭金はなくても住宅ローンは組める？

昔は「家を買うなら頭金を1～2割入れてから」とよく言われました。
でも最近は、頭金ゼロでもローンが組めるケースは多いです😳

• 住宅ローンの中に諸費用まで組み込める銀行もある

• 金利が特別高くなるわけでもないケースが増えている

👉 「頭金がないとダメだから、まだ家は無理」と思う必要はありません。

ただし、頭金ゼロで借りると…

• 借入額が増える＝返済額も大きくなる

• 借入期間が長くなる

• 売却するときにローン残債が家の価値を上回るリスク

ということがあるので注意も必要です。
また、諸費用についての注意ですが、
👉　何が含められるかは銀行によって異なります。相談時にしっかりと確認しておかないと、予想外の手出しが発生してしまうので要注意です。

【今からできる準備】
🌸　頭金はなくても住宅ローンを借りることはできるが、諸費用の中に含められるものは銀行によって違うので、引っ越し費用や家具代などは余裕をもって貯めておくべき。
※この辺、不動産屋さんは気軽に「頭金なくても全然いいですよ～」と言いがちなので注意です。銀行の担当者にきちんと確認しましょう！

４．住宅ローン審査で必ず出てくる「返済比率」とは？

必ず知っておきたいのが「返済比率（返済負担率）」です。
これは、年収に対してローン返済がどれくらいの割合になるかを示す数字です。

計算式はこちら👇

たとえば、税込年収500万円で、年間返済が150万円なら、
150万円 ÷ 500万円 ×100＝30％。
つまり「返済比率30％」になります。

👇返済比率ごとの早見表です。

審査の目安（フラット35と銀行）

✅　フラット35
年収400万円未満 → 30％以下
年収400万円以上 → 35％以下

✅　民間銀行
おおむね35〜40％を上限にしています。

👉 年収に対して「35〜40％までならOK」というのが一般的な目安。

💡借りられる額と返せる額は違う

以上のように審査上は「返済比率40％」でも借りられます。
でもFPの立場から言うと、生活に無理なく返していけるのは 25％程度まで が安心です。

なぜなら、

• 教育費や生活費もかかる

• 将来の収入減（時短勤務や退職後の収入ダウン）もありうる

• 病気や親の介護など思わぬ支出が重なることもある

👉 借りられる＝返していける ではない。ここを押さえるのが大切です。

💡 「借入可能額は年収の５～６倍」よく聞くこの数字の出どころ

実は「年収の5〜6倍」というのは銀行の審査基準ではありません。
返済比率から逆算した“目安” です。

1. 民間銀行の審査基準は「返済比率35〜40％まで」

2. 借入期間35年を前提にすると、年収の5〜6倍くらいの借入額に収まる。
   （金利1〜2％想定）

👉 だから「5〜6倍」というのは、35年ローンを組んだときのざっくりした目安なんです。

📊 実際の感覚

• 年収500万円なら → 2,500万〜3,000万円くらいが「上限」

• 年収700万円なら → 3,500万〜4,200万円くらいが「上限」

※ただしこれは「借りられる額」であって、「返せる額」とは別。

⚠️ 注意点

• 金利が上がるとこの計算は崩れる（＝5〜6倍も借りられなくなる）

• 教育費や生活費を考えると、5倍いっぱいまで借りるのは危険

• FP的には「実際に安心して返せるのは年収の3〜4倍程度」が現実的

まとめると

「5〜6倍」というのは銀行審査の返済比率から出てきた目安で、あながち間違いではないですね。
でも「借りられる＝返せる」ではありません。
家計的に安全なのは3〜4倍までに抑えるのがおすすめです。

【今すぐできる準備】
🌸　現在の年収（世帯年収でOK）を25％してみましょう。それを12で割った数字が、毎月の返済額のイメージとなります。（ボーナス返済を設定すれば、もう少し抑えられる。）
　　👆上に早見表があります。
🌸　現在の年収を3～4倍してみましょう。それが現実的な住宅ローン借入額です。

５．カードローン・クレジットカードの「キャッシング枠」に注意

見落としがちなのがここ！
カードローンを契約していたり、クレジットカードに「キャッシング枠」が付いていると、それを使っていなくても「借入可能額」としてカウントされることがあります。

例：

• カードにキャッシング枠50万円 → 借入50万円とみなされるケースあり

• 複数のカードに枠がついていると、合計額が借入に上乗せされる

👉　実際に借りているつもりがなくても、「住宅ローンのほかに借り入れがある」と判断され、年間返済額に加算されてしまうのです。

【今すぐできる準備】
🌸　住宅ローンを考えるなら、自分の持っているカードの契約内容について調べ、不要なキャッシング枠はあらかじめ解約・縮小しておくと安心です。
🌸　あとちょっとで返済が終わるもの（マイカーローンなど）があれば、先に繰上返済しまうのもおすすめです。

６．審査金利という「見えないハードル」

「金利0.7％で借りられる！」と広告に書いてあっても、審査のときはその金利では計算しません。
多くの銀行では 3〜4％程度の“審査金利（ストレス金利）” を使って計算します。

なぜかというと…

👉 「実際の支払い額よりも厳しめの金利」で計算されるんだ、と覚えておきましょう。
※銀行や、住宅ローンの商品性によって審査金利は異なります。
※適用金利（実際の金利）＝審査金利となる商品もあるようですが、守秘義務にあたるので教えてもらえません。よって、審査金利で考えておくのが間違いありません。

７．実際の人たちはどれくらいで借りているの？

住宅金融支援機構の調査（フラット35利用者 2024）によると👇

20%未満 ████████ 17%
20〜25% █████████████ 28%
25〜30% ███████████ 25%
30〜35% ███████ 18%
35%以上 ████ 12%

📊 つまり、現実的には「25〜30％で借りている人」が一番多いです。
40％近くで借りている人は少数派です。

８．住宅ローン破綻の原因

日本はローン破綻率が1％未満と低めですが、それでも毎年数万件単位で「任意売却」や「代位弁済」になっています。

原因はシンプルで、

• 収入が減った（リストラ・病気・定年後の再雇用など）

• 金利が上がった（特に変動金利）

• 教育費や介護費が重なった

• 借入時の返済比率が高すぎた

👉 だからこそ「返済比率25％まで」という考え方はとても現実的なんです。
👉 変動金利には様々なルールがあり、日銀の政策金利が上がったというニュースがあってすぐ住宅ローン金利が上がるわけではありません。金利上昇までにインターバルがありますので、その間に固定金利に変更する・借り換えをするなどの対策を取ることも十分に可能です。
👉 まあ、しばらく変動金利は上がる一方でしょう。。。まだまだ上がるでしょう。

９．意外と見落としがちな「銀行との信頼関係」

先にも触れましたが、銀行にとって住宅ローン顧客は長い間お付き合いする重要なお客様です。
借り入れには信頼関係が必要です。
たとえば、

• 申込書に嘘がある（他の借入があるのに無申告）

• 必要書類をちゃんと出さない

などの行為が積み重なると「だらしない人だなあ。この人に貸して大丈夫かな？🤔」と思われてしまいます。
特に不動産屋さんを通しての申し込みの場合、銀行の担当者に会うのは契約時が初めて、ということも多いです。書類が第一印象となるのです。
「この人になら貸せる」と思ってもらえるように事務手続きはきちんと行いましょうね。

ここから先は有料部分です👇

ここまではFPとしての知識を紹介しました。
返済比率・審査金利・信用情報・勤続年数・頭金の考え方など、住宅ローンの基礎知識はしっかり理解できたと思います。

重要なのは、「借りられる額」と「返せる額」は別物 ということです。

ここからは、実際にファイナンシャルプランナーであるわたしが、住宅ローンを組んだときのリアル体験談 をお話します。
知識だけでは「じゃあ実際にどう決めればいいの？」という疑問が残りますよね。
他の家庭のこういう部分👇きっと気になるはずです。

• 実際にFPワーママの私は、どんな住宅ローンを組んだのか？

• 返済比率をどう考えて、どこまで抑えたのか？

• 教育資金や生活費と両立するために、どんな工夫をしたのか？

• 減税や繰り上げ返済をどう戦略的に考えたのか？

👉 このあたりは、正直に言うと「家庭の収入や条件が丸見え」になってしまう部分です。だからこそ、 有料部分 にまとめました。

👉 リアルな判断基準や体験談を知りたい方は、ぜひ読んでみてください☺️続きでお待ちしております！