審査を難しくしない「虎の巻」｜設計編#5｜マンション大規模修繕：公共発注の知恵を、わが家へ

マンション大規模修繕においては、「誰を選ぶか」に加えて「どう選ぶか」が重要だと思います。
管理組合が自ら考え動き、より良いパートナーを選定するための「選定プロセスの仕組み」を投稿していきます。

• 設計編#0：突然、修繕委員長に就任

• 設計編#1：「募集要項」で応募コンサルの質が決まる

• 設計編#2：良質な提案を引き寄せる「募集要項」の仕掛け

• 設計編#3：比較の土台となる「業務仕様書」を作る

• 設計編#4：審査を統一する「評価基準」 

• 設計編#5：審査を難しくしない「虎の巻」←今回記事

上記の設計編はこちらのマガジンにまとめています。

日常を記事にした管理編もこちらのマガジンにまとていますので併せてお読みください。

前回記事では評価基準について書きましたが、今までの経験上、いざ審査をするとなると委員の方々から不安の声が上がります。

• 点数をつけるのが怖い

• 専門的なことが分からないのに、私の1点で決まっていいの？

• 他の人と違う評価をしたら、後で責められない？

制度が整っても、最後に採点するのは「人」です。不安を抱えたままでは、標準点を付けてしまいがちで差がつきません。
そこで、前向きに評価してほしいという思いで作成したのが、「審査の虎の巻（審査マニュアル）」です。

不安を解消する「虎の巻」

＜１＞採点は専門家ですら難しい

公共発注の世界では、大学教授などの学識経験者が審査委員を務めることが多々あります。

第一線の専門家である彼らですら、実は採点には非常に神経を使います。
建築の専門家であっても、計画・設計論は得意だが、現場監理は専門外
構造は得意だがデザインは分からない
施設管理者への対応や合意形成は経験がない
など、自分たちの専門以外の評価には不安を感じることがあるそうです。

ましてや、マンションの理事会や修繕委員会のメンバーであれば、その不安は計り知れません。

• 専門知識の差：提案が「本当に正しいのか」判断できない。

• 責任の重さ：自分の点数が数億円の事業の行方を左右するプレッシャー。

• 空気に流される：声の大きな委員、詳しい委員の意見に合わせておいた方が無難だと思ってしまう。

しかし、こうした不安は、裏を返せば「失敗したくない」という強い責任感の証だと思います。
プレッシャーではありますが、それを無くす必要はありません。

大切なのは、それを「前向きに判断できる状態」へ変換することです。

＜２＞「虎の巻」の目的

虎の巻の目的は、「評価を揃える」ことでなく、「評価の違い」ができる状態をつくることです。

誰が見ても良い提案は簡単です。
評価が分かれる提案こそ、審査員による「評価の違い」が出ます。
そうすると、メリットデメリットが洗い出され、提案の本質が見えてきます。
「誰かの判断」に委ねるのではなく、一人ひとりが自分の視点で考え、納得して評価することで、全体として質の高い評価ができるようになります。

＜３＞ 「虎の巻」の位置付け

評価基準が「統一的な基準」を示すものなら、虎の巻は「基準に対してどうか」を判断するための方法を示すものです。

• どこをどう評価して良いか分からない状態から、自分なりの視点（＝評価ポイント）がある状態にする

• 評価するポイントを見つけるための手助けをする

• ヒアリングで何を確認すればよいか

• 迷った時はどうするか

これらを虎の巻に言語化しておくことで、「評価できない」という不安から、「どちらを選ぶか」という前向きな迷いへと変えていきます。

＜４＞ 「虎の巻」に込めた具体的な仕掛け

では、具体的にどのような内容を盛り込むのか。
私が作成したマニュアルには、以下のようなルールと視点を入れました。

• 「迷ったらC（中間値）」ルール：最初から完璧に採点しようと思わなくていい。各委員の意見を聞いてから修正しても良いという柔軟性を持たせる。

• 評価内容の例示：この項目では、担当者の「こういう行動」や「こういう実績」を見てください、という具体的なヒント。

• 想定質問リスト：ヒアリングで何を聞くべきか。それが分かれば、評価のポイントが自ずと見えてきます。

• 他人の点数を見ない（自分の感性を尊重）：選挙と同じです。点数は各委員の考え方そのものであり、お互いの価値観を尊重し合うことが、結果として住民全体の納得感に繋がります。

＜５＞ 審査員同士が「公平」であるために

専門知識のある委員だけが評価を主導してしまっては、委員会を組織した意味がありません。
声の大きな委員に流され、審査が形骸化することを防ぐことが、「虎の巻」の役割でもあります。
虎の巻は、評価方法の具体的な説明書です。
これがあることで、専門知識の有無に関わらず、各委員が自分の視点で審査できるようになります。

まとめ：選定システムの全体像

設計編#0～#5で、選定システムの各ツールを紹介しました。

• 土台：業務仕様書（仕事の範囲と基準（土台））

• ツール1：選定実施要領（選定の基本ルール）

• ツール2：募集要項（「意思表明」と「招待状」）

• ツール3：評価基準（公正な評価の「ものさし」）

• ツール4：審査の虎の巻（評価方法の説明書）

これらは、公共発注では当たり前に必ずあるものです。
私が仕事で得た知識をマンションの大規模修繕に落とし込み、管理組合が主体的に選定ができるよう整えたものです。

これにより、みんなの資産を守り、合意形成をスムーズにし、優良なコンサルを呼び込むための「システム」になると信じています。

「設計編」はこれで完結、「コンサル選定編」へと入っていきます。次回以降は、募集した結果どうなったかを掲載予定です。

編集後記

設計編をお読みいただきありがとうございました。

現在進行形で投稿していましたが、今後、我が家でも募集をしていく実施フェーズに入っていきますので、これで設計編は一旦終了となり、募集中の具体的な投稿を少しお休みします。

全国的にも恐らくここまで作り込んで募集している管理組合は少ないと思います。

奇しくも子の投稿をした日、「マンション修繕談合、38社に排除命令へ　計16億円課徴金方針」のニュースが出ました。

コンサルを巻き込んだ設計監理方式の問題点が焦点になっていますが、私が進めようとしているこの仕組みが、ただの理想論に終わるのか、それとも成功するのか、私自身楽しみでもあり不安でもあります。

それは、これからの募集結果が教えてくれるはずです。

日々の出来事は管理編のこちらのマガジンにまとめていますので、よろしければお読みください。