#158 金利が上がる中、ローンをどうするか

昨今 金利が上がってきて 金利のある世界が戻ってきたというか、あった頃はあまり記憶にないのですが、とにかく金利のある時代になったようです。

住宅ローンを持っている身としては、やはり金利の動向は気になります。

我が家は以前は分譲マンションに住んでいました。 マンションに住んでいた時にも住宅ローンを借りていましたが、固定金利か変動金利のどちらにするかを決めきれず、一部を当初10年固定、一部を変動金利としていました。

今の戸建てに買い替えた時には、マンションに住んでいた8年ほどの間に全然金利が上昇しなかったこともあり、変動金利 100%にしました。
もちろん 変動なので上がる可能性があることは理解はしており、返済額に余裕を持たせ、上がったら その時はその時！という判断をしました。
とはいえ やはり 具体的に 金利が上がるイメージは 持てていなかったですね…

ペアローンで、夫の方の金額を大きくしています。
夫は、ガンと宣告されたりなどするとローンがゼロになる保険付にして、その分が金利に+0.2%上乗せされています。「不摂生だから絶対なにかの病気になる気がする」との本人の意向もあり（笑）

私もその保険付にしようかと思ったのですが、10年以上全く変化もなく何の症状もない良性腫瘍が胃の上部にあるのを理由に保険加入を断られたため、夫より 0.2%低い素の金利です。

それほど熱心に ニュースをとっているわけでもないので網羅的に把握できている気はしませんが、金利が今後下がる要因はあまりなさそうで、むしろ今後も上がる傾向を感じます。
そこで、借換や、これまで全くその気はなかった繰り上げ返済も検討した方がいいかも？と思い、落ち着いて我が家の現状と今後のアクションを考えてみました。

自宅という不動産について考える
年に１回、毎年年初に自宅の査定をしてもらっています。

それによると、今年の年初の時点で、家の時価＞ローン残高　であることの確認がとれています。
また、SUUMOに登録して、近隣の家の売却情報や賃貸情報がメールで届くようにしていて、それによると、近隣の不動産はどんどん高くなっているので 年初の査定より むしろ高いことも考えられるなと思っています。
よって不動産とローンの関係では、売却したら利益が出る状態であるようです。
前のマンションを売却した経験があるので、売却できるまでには時間がかかることもあるし、一期一会と言うか、1人買いたいという人が出てくるか次第なので、なかなか難しいことも理解しているつもりです。

金融資産について考える
改めて 我が家の金融資産について考えてみると、自由に売却可能な何の制約もない投資信託と、60歳まで資金拘束されているものの確定拠出年金があり、それらが生み出す分で、受験など特別なことがない１年なら年間支出を補える計算ではあります。
そして今のところ 夫はフルタイム会社員、私もアルバイトですが多少収入があり、ピーク時よりは減っているものの、毎月のキャッシュフロー収入があります。

負債の性質について考える
インフレ下では現金の価値が落ちます。
現金という資産の価値が落ちるということは、マイナスの資産であるローンの価値も落ちるということです。
ローン本体にの額面は変わらない（もちろん返済により少しずつ減りますが）けれども、インフレ下であれば負債の比重は軽くなるということですね。

ここまで考えた上で、では 借換と 繰り上げ返済をどうするかを考えていきました。

借換える？
借り換えをした経験はないのですが、借りた時のことを考えると、まず 結構な手間がかかるはずです。
そして私はアルバイトの身分になったのでした。ということは 社会的な信用はほぼないと思うので 私はもうローンを借りられない可能性が高いでしょう。
現実的に無理そうです。

繰り上げ返済する？
金利が上がってきたとはいえ、現時点ではどう考えても 金融資産の利回りの方が圧倒的に高いです。それを取り崩して繰り上げ返済することはやはり合理的ではないと考えます。

というわけで 借換も繰り上げ返済も、結局何もしなくていいな！と思い至りました。

ここまでで記事を出そうかと思ったのですが、あまりに間違った考えだったら、読んでくださった方に申し訳ないので、Geminiに確認したところ以下のとおりでした。ただ 私は無料版を使用していることもあり、間違っていたらすみません。参考程度でお願いします。
自分用のメモも兼ねて以下に置いておきます。