【必読】家づくり総額はいくら必要？1級建築士パパが教える「見落としがちな予算」
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はじめに｜「家は3,500万円で建ちます」に騙されないでください
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「総額3,500万円で建てられると聞いたのに、最終的に4,800万円になりました……」
これは私が相談を受けたご家族の実話です。差額は1,300万円。ローンの月々の返済額にすると、3〜4万円以上の上乗せ。30年間、毎月毎月、その差を払い続けることになります。
あなたは今、こんな不安を感じていませんか？
「住宅会社のチラシに書いてある金額、本当に信じていいの？」
「土地代と建物代を足した金額が総額だと思ってたけど、それで合ってる？」
「契約してから追加費用が出てきたらどうしよう……」
この不安、まったく正常です。むしろ、こうした疑問を持たずに家づくりをスタートしてしまう人の方が危ないのです。
私は1級建築士として、家づくりに関わってきました。その経験の中で痛感しているのは、「予算で後悔する人」と「予算で成功する人」の違いは、最初に正しい全体像を知っているかどうか、ただそれだけだということです。
この記事では、住宅会社が積極的には教えてくれない「家づくりの予算の内訳」を、1級建築士の立場から全部お見せします。
読み終えた後には、こんな状態になっているはずです。
・チラシの「建物価格」がなぜ総額ではないかわかる
・土地代以外にかかる費用が把握できる
・契約後に予算が膨らむ理由が理解できる
・自分の家づくりの総額イメージが持てる
そして、この記事の後半では「予算オーバーしない人が最初に決めている3つの数字」もお伝えします。これを知っているだけで、家づくりの安心感がまるで変わります。
【家づくり予算チェックリスト】も最後にご準備しました。
それでは、はじめましょう。
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第1章｜家づくり予算は「5つ」に分けて考えると失敗しない
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多くの人が家づくりの予算を考えるとき、「土地代＋建物代＝総額」と考えます。
でも、これは大きな間違いです。
正しくは、家づくりの総額は大きく5つの費用で構成されています。
家づくり総額 ＝
① 土地費
② 建物本体工事費
③ 付帯工事費
④ 諸費用
⑤ 予備費
この5つを知らずに予算を組むと、③〜⑤の部分が丸ごと「想定外」になります。その金額、合計すると300万円〜700万円になることも珍しくありません。
【総額5,000万円の場合のリアルな内訳】
① 土地費：2,000万円（40%）
② 建物本体工事費：2,300万円（46%）
③ 付帯工事費：350万円（7%）
④ 諸費用：250万円（5%）
⑤ 予備費：100万円（2%）
合計：5,000万円
住宅会社のチラシや広告に載っているのは、基本的に②の「建物本体工事費」だけです。①の土地費はもちろん含まれていませんし、③④⑤も「別途」となっているケースがほとんどです。
この全体像を最初に頭に入れておくだけで、予算計画の精度がまったく変わります。
次の章からは、それぞれの費用について詳しく解説していきます。まず最初に、多くの人が「土地代だけ」で判断してしまう落とし穴から見ていきましょう。
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第2章｜土地代だけで判断すると危険。土地購入前に見るべき4つの費用
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「土地1,500万円の物件を見つけました！」
こういうご相談をよくいただきます。でも、実際に土地を買うとかかる費用は1,500万円だけではありません。
■ 土地を購入するとかかる4つの費用
① 仲介手数料
不動産会社を通じて土地を購入する場合、仲介手数料がかかります。
計算式は「（売買価格×3%＋6万円）×消費税」。
1,500万円の土地なら約56万円。これは意外と見落とされます。
② 登記費用（所有権移転登記）
土地の名義を自分に変える手続きです。
司法書士への報酬と登録免許税で、10万〜20万円程度が目安です。
③ 固定資産税精算金
土地の売買は年の途中で行われることがほとんどです。その年の固定資産税を、引渡し日で日割り計算して売主と買主で分担します。金額は土地によりますが、数万〜十数万円が一般的です。
④ 不動産取得税
土地取得後、半年〜1年程度で自治体から納税通知が届きます。
軽減措置が使えることも多いですが、数万〜数十万円の支出になることを覚えておきましょう。
■ 2026年時点の土地価格の傾向
都市部（東京・大阪・名古屋の市街地）
坪単価100万円〜300万円超も珍しくない状況が続いています。30坪の土地でも3,000万円〜5,000万円以上になるエリアも多く、予算の大半を土地が占めるケースが増えています。
郊外（政令市から30〜60分圏内）
坪単価20万〜60万円程度。30坪の土地で600万〜1,800万円程度が目安。土地と建物のバランスが取りやすいエリアです。
地方（人口10万人以下の市町村）
坪単価5万〜20万円程度。30坪の土地で150万〜600万円程度。土地にかける予算を建物に回せる分、家の中身にこだわりやすいのが特徴です。
■ 土地価格別シミュレーション（仲介手数料込みの実際の支出）
・土地1,000万円 → 実際の支出 約1,054万円
・土地1,500万円 → 実際の支出 約1,574万円
・土地2,000万円 → 実際の支出 約2,094万円
・土地3,000万円 → 実際の支出 約3,133万円
「あれ、思ったより多い……」と感じた方、正しい感覚です。土地を買うだけで、表示価格の5〜7%程度が追加でかかると覚えておきましょう。
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第3章｜「建物価格○○万円」の広告に含まれていないもの
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ここが、多くの人が最もびっくりする部分です。
住宅会社のチラシに「2,000万円で建てられる！」と書いてあっても、その2,000万円には含まれていないものがたくさんあるのです。
■ 建物本体工事費に「含まれるもの」
基本的な構造躯体・仕上げ工事は含まれています。
・基礎工事
・構造（柱・梁・床・屋根組み）
・屋根材・外壁材
・内装仕上げ（クロス・床材等）
・建具（ドア・窓）
・キッチン・バス・トイレ等の設備（標準仕様の場合）
■ 建物本体工事費に「含まれないケースが多いもの」
実は、日常生活に欠かせないものが「含まれていない」ことが多いのです。
・照明器具：「照明なし」で引渡しが標準の会社も多い。20〜50万円程度かかります。
・カーテン・ブラインド：新居の窓全部にかかる費用。20〜60万円程度。
・エアコン：「エアコン工事用スリーブあり」で引渡し。本体＋設置で50〜150万円。
・外構工事：駐車場、フェンス、門柱、アプローチ一式。これが別途100万〜400万円以上かかります（詳しくは第5章で）。
「建物2,000万円で建てられると思っていたのに、照明・カーテン・エアコン・外構を入れたら2,400万円になった」というのは、日常的に起こっていることです。
■ 2026年現在の建築費相場
資材費・人件費の上昇が続いており、コロナ前と比較して20〜30%程度高くなっています。
ハウスメーカー（大手）
坪単価：80万〜150万円 ／ 35坪：2,800万〜5,250万円
地域工務店（中堅）
坪単価：60万〜90万円 ／ 35坪：2,100万〜3,150万円
ローコスト住宅
坪単価：40万〜60万円 ／ 35坪：1,400万〜2,100万円
ただし、ローコスト住宅でも「標準外のオプション追加」「照明・外構別途」などを考慮すると、最終的な差は縮まることが多いです。「安さの理由」を必ず確認するようにしてください。
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第4章｜契約後に100万円〜300万円増える原因の正体
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「契約書にはなかったのに、なぜこんなに増えるの？」
この章で解説するのは、多くの人が見落とす「付帯工事費」です。これが、契約後に予算が膨らむ最大の原因です。
■ 付帯工事とは何か
建物本体工事の「外側」にある工事費用です。現場によって発生するかどうかが異なるため、最初の見積もりに含まれていないことが多いのです。
主な付帯工事の種類と費用目安（2026年版）
① 屋外給排水工事
道路の本管から建物まで、水道管・排水管を引き込む工事です。距離や深さによって費用が変わります。50万〜150万円程度。
② 電気引込工事
電柱から建物に電気を引き込む工事。既存の電柱が近ければ安く済みますが、遠い場合は費用がかさみます。5万〜30万円程度。
③ 仮設工事
工事中に必要な仮設トイレ・仮設電気・足場など。建物価格に含まれている場合もありますが、含まれていない場合は20万〜50万円程度かかります。
④ 解体工事（古家がある場合）
・木造一戸建て（30坪程度）：100万〜200万円
・鉄骨造：150万〜250万円
・RC造：200万〜350万円
■ 要注意：造成工事と地盤改良工事
この2つは、土地を買うまでわからないのに費用が大きいという、最も厄介な出費です。
造成工事（土地の高低差がある場合）
高低差がある土地は、擁壁（ようへき）の設置が必要になることがあります。
目安：50万〜500万円以上（本当にピンキリです）
地盤改良工事（地盤調査後に判明）
これが、一番「まさか」となりやすい費用です。
地盤調査は建物の設計後・着工前に行うことが多く、「土地を購入してから」判明するケースがほとんどです。
・表層改良（浅い部分の改良）：50万〜100万円
・柱状改良（中程度の深さまで改良）：100万〜200万円
・鋼管杭（深い部分まで杭を打つ）：150万〜250万円
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第5章｜外構は最後でいいと思った人ほど後悔します
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家づくりの計画では、外構（庭・駐車場・フェンス等）は後回しにされがちです。でも、これが大きな落とし穴になります。
■ なぜ外構が後回しになるのか
住宅会社の営業プロセスでは、まず「建物」から話が進みます。外構の打ち合わせは着工後、引渡しの直前になることがほとんど。その頃には予算がほぼ使い切られていて、「外構に使えるお金がない……」という状況になるのです。
■ 外構工事の主な内容と費用
① 駐車場
コンクリート打設（2台分）：50万〜100万円
カーポート追加：30万〜60万円
② フェンス・ブロック塀
10〜15m程度：30万〜80万円
③ 門柱・ポスト・インターホン
シンプルなもの：15万〜30万円
デザイン性の高いもの：40万〜100万円
④ アプローチ（玄関までの通路）
素材・距離によって：20万〜80万円
⑤ 庭・植栽
最低限の整地＋芝：30万〜100万円以上
■ 2026年版・外構費用の現実的な目安
最低限（駐車場コンクリート＋基本フェンスのみ）
→ 100万〜150万円
標準（駐車場＋フェンス＋門柱＋アプローチ＋最低限の植栽）
→ 200万〜300万円
こだわる（ウッドデッキ・タイル仕上げ・照明・植栽充実）
→ 400万円以上
「外構なんて100万円もあれば十分」と思っていた方、いかがでしょうか。
住まいの第一印象は外構が決めるとも言われます。せっかく建てた家も、外構が貧弱だと「なんとなく安っぽく見える」ことがあります。家づくり計画の最初から、外構費用200万円以上を確保しておくことを強くおすすめします。
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第6章｜「諸費用」で消える200万円。その内訳を全部公開します
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諸費用とは、家づくりに付随して発生する「工事以外の費用」の総称です。目安は総費用の3〜5%。5,000万円の家を建てる場合、150万〜250万円程度になります。
■ 諸費用の主な内訳
住宅ローン関連
・保証料：借入金額の0.2〜2%程度（金融機関による）
・事務手数料：定額型は3〜5万円、定率型は借入金額の2%程度
・団体信用生命保険：ローンに組み込まれることが多い
保険関連
・火災保険（10年）：30万〜80万円程度（建物構造・補償内容による）
・地震保険：火災保険の30〜50%（加入は任意ですが強く推奨）
登記関連
・所有権保存登記（建物）：5万〜15万円程度
・抵当権設定登記（住宅ローン）：5万〜15万円程度
・司法書士報酬：15万〜25万円程度
その他
・印紙代（売買契約書・請負契約書）：計2万〜6万円
・引越し費用：15万〜40万円程度（時期・距離・荷物量による）
・家具・家電の買い替え：50万〜200万円以上になることも
特に「家具・家電」は見落とされがちです。
新居に合わせてソファ・ダイニングテーブル・照明・カーテンを一式そろえると、あっという間に100万円を超えます。さらに冷蔵庫・洗濯機・エアコンを買い替えると……という具合に、諸費用は思った以上に膨らむのです。
「家が建ったのに、家具が買えない」という状況を避けるためにも、諸費用は余裕を持って見積もっておきましょう。
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第7章｜2026年版｜家づくり総額シミュレーション
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ここまでの知識を元に、実際のケース別で総額をシミュレーションしてみましょう。「自分はどのくらいかかるの？」を掴む、この記事の目玉です。
■ ケース① 地方都市｜土地1,500万円・35坪
土地費（仲介手数料込み） ：1,574万円
建物本体工事（工務店・標準仕様） ：2,100万円
付帯工事（給排水・仮設等） ：200万円
地盤改良（表層改良想定） ：80万円
外構工事（標準） ：200万円
諸費用（ローン・登記・保険等） ：180万円
家具・家電・照明・カーテン ：100万円
予備費 ：100万円
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総額：約4,534万円
→ 土地＋建物だけで考えると3,600万円。でも実際は約4,500万円が現実的な総額です。
■ ケース② 郊外｜土地2,500万円・35坪
土地費（仲介手数料込み） ：2,622万円
建物本体工事（ハウスメーカー標準） ：2,800万円
付帯工事 ：250万円
地盤改良（柱状改良想定） ：150万円
外構工事（標準〜こだわり） ：280万円
諸費用 ：220万円
家具・家電・照明・カーテン ：150万円
予備費 ：150万円
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総額：約6,622万円
→ 土地＋建物だけで5,300万円と思っていたのに、実際は約6,600万円。差額は1,300万円超です。
■ ケース③ 都市部｜土地3,500万円・30坪
土地費（仲介手数料込み） ：3,671万円
建物本体工事（ハウスメーカー） ：2,600万円
付帯工事 ：300万円
地盤改良 ：180万円
外構工事（限られたスペース） ：150万円
諸費用 ：280万円
家具・家電・照明・カーテン ：150万円
予備費 ：200万円
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総額：約7,531万円
→ 「土地3,500万円＋建物2,600万円＝6,100万円」のつもりが、実際は7,500万円以上になるケースです。
この3つのシミュレーションを見て、いかがでしょうか。「思ったより高い……」と感じた方、それが正しい現実認識です。
次の章では、こうした現実を知った上で「それでも予算オーバーしない人」が何をしているのかをお伝えします。
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第8章｜予算オーバーしない人が最初に決めている「3つの数字」
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家づくりで予算をコントロールできる人には、共通点があります。それは、計画の最初に3つの数字を決めているということです。
■ ① 総予算（自己資金＋借入可能額）
まず「いくらまで使えるか」を決めます。ここで大切なのは、借りられる額ではなく、無理なく返せる額を基準にすること。
目安：年収の5〜6倍程度の借入額を上限に考える。
年収600万円であれば、借入上限は3,000万〜3,600万円。
■ ② 住宅ローン上限（月々の返済額の上限）
「月々いくらまでなら家計が苦しくないか」を先に決めます。
計算式：月々の返済希望額 × 240〜360回 ＝ 借入可能額の目安
例）月10万円の返済を希望 → 10万円 × 300回（25年） ＝ 3,000万円が借入目安
■ ③ 予備費（最低でも総額の3〜5%）
この記事を読んで、予期せぬ出費がいかに多いかおわかりいただけたと思います。
総額5,000万円の計画なら、予備費は150万〜250万円を確保しておくのが最低ライン。余った場合は繰り上げ返済に使えばいいのです。
■ おすすめの予算配分の考え方
・土地費：30〜40%
・建物本体工事費：40〜50%
・付帯工事・外構：8〜10%
・諸費用・家具家電：5〜7%
・予備費：3〜5%
これが崩れると、どこかにしわ寄せが来ます。特に「土地に予算を使いすぎて建物が貧弱になる」か、「建物にこだわりすぎて外構と諸費用が足りなくなる」というパターンが非常に多いです。
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第9章｜私が家づくり相談で必ず伝える「予算の組み方」
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最後に、1級建築士として多くの家族の家づくりに関わってきた私が、本当に伝えたいことをお話しします。
■ 「土地から探す人」と「建物から考える人」の違い
家づくりの相談に来られる方は、大きく2つのタイプに分かれます。
タイプA：先に土地を探す人
良い土地を見つけてから、残った予算で建物を考えるパターン。土地を気に入りすぎると予算配分が崩れやすく、建物に妥協が生まれることがあります。
タイプB：先に建物のイメージを決める人
「こんな家に住みたい」という理想から逆算して土地を探すパターン。建物予算の目安が決まっているので、土地にかけられる金額が自然と決まります。
私が経験上おすすめするのはタイプBのアプローチです。
「月々の返済額」→「借入可能額」→「建物にかけられる予算」→「土地にかけられる予算」
この順番で考えると、予算オーバーのリスクが格段に下がります。
■ 予算で後悔する人と成功する人の違い
後悔する人の共通点
・チラシの建物価格を「総額」と思い込んでいた
・気に入った土地・建物を見つけてから予算を考えた
・予備費をゼロにして「ぴったり」で計画した
・外構・諸費用を「後で何とかなる」と思っていた
成功する人の共通点
・最初に「総額の全体像」を把握していた
・総予算から逆算して土地・建物の上限を決めた
・予備費を最初から計画に組み込んでいた
・「隠れ費用」を知った上で余裕ある計画を立てた
違いは、知識があるかどうかだけです。
■ 最後に伝えたいこと
家づくりは「安く建てること」が目的ではありません。
「無理なく、ずっと暮らし続けられること」が本当の目的です。
月々の返済が苦しくて家族旅行もできない。子供の習い事も我慢させる。そんな暮らしは、どれだけ素敵な家を建てても幸せとは言えません。
大切なのは、現実的な総額を把握した上で、無理のない予算計画を立てること。そして、信頼できる建築士やFPと一緒に、じっくり計画すること。
この記事がその第一歩になれば、こんなに嬉しいことはありません。
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まとめ｜家づくりは「建物価格」ではなく「総額」で考える
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この記事で伝えてきたことを、最後に整理します。
【家づくり総額の5つの要素】
① 土地費（仲介手数料・登記費用なども含む）
② 建物本体工事費（照明・エアコン・外構は別途）
③ 付帯工事費（給排水・地盤改良・造成・解体など）
④ 諸費用（ローン関連・保険・登記・引越し・家具家電）
⑤ 予備費（最低でも総額の3〜5%）
チラシの「建物価格」はこの5つの②の一部に過ぎません。残りを含めると、300万〜700万円以上多くなることが普通なのです。
【家づくり予算チェックリスト】
□ 土地費（仲介手数料・登記費用含む）を確認した
□ 建物本体工事費の「含まれないもの」を確認した
□ 付帯工事費（給排水・仮設等）を見積もった
□ 地盤改良のリスクを把握している
□ 外構費用を200万円以上確保した
□ 諸費用（ローン・保険・登記・引越し）を計算した
□ 家具・家電・照明・カーテン費用を確保した
□ 予備費（総額の3〜5%以上）を確保した
□ 月々の返済額から逆算した総予算を決めた
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この記事を読んでくださったあなたへ
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家づくりは人生最大の買い物です。100万円、200万円の差が、10年後20年後の暮らしの余裕を大きく変えます。知識こそが最大のコスト削減策——そのことを、ぜひ覚えておいてください。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
