关于买房

最近看上了一套房子。可是业主没有供完，他也不可能将银行剩余欠款一次性付完，而作为买房者的我们也不可能一次性掏出房款，所以只能办理转按揭。
　　
　　问题：
　　1、转按揭涉及到抵押人转让抵押物，作为银行的抵押权人是否要进行严格审查买房人的资格？
　　2、办理转按揭的过程中买方是不是要承当一些风险，比如在我们办完之后抵押人将房屋过户给第三人，抵押人拒绝继续交易？
　　3、我们买房是通过中介，如果将这些都由中介来办理的话，那大概的费用是多少呢？如果是由中介来办的话，中介必然要充当担保人，那么在和中介打交道的时候，买方该注意些什么呢？
　　
　　希望天涯里有此种交易或者经验的xdjm能给与在下一点指点，不胜感激！

作者：quixotry　回复日期：2005-10-22　19:17:42　  
　　有懂的人么？
　　
 

作者：米贵　回复日期：2005-10-22　19:44:58　  
　　自己不懂就想来问啊.
　　和中介打交道,严重信息不对称,虽然自己也是学法律的,但就是书呆子一个.没有这方面的经验.5555书到用时方很少.
 

作者：浑身是毛　回复日期：2005-10-23　1:15:23　  
　　日行一善，我自己刚刚通过按揭买了二手，我来说两句：
　　转按揭手续是多点、麻烦点，不过你也不要害怕，是很普通的做法，小心点、细心点就行了。
　　
　　首先你要知道，现在转按揭只能在业主按揭银行办理。
　　
　　1、转按揭涉及到抵押人转让抵押物，作为银行的抵押权人是否要进行严格审查买房人的资格？
　　－－－当然，你需要向业主按揭银行申请按揭贷款，当然要由它来审核你的信用资格。你到任何银行按揭都要被审核嘛
　　
　　。最重要的就是你的收入证明、户籍证明啥的。你应当在交易之前确保银行差不多肯定能批准你的贷款（小心，银行可
　　
　　能会给你准备买的房子评估一个很保守的价格，所以你的首付资金要准备宽裕点），不然你付了定金，银行又不批准你
　　
　　的贷款，就麻烦了。
　　
　　2、办理转按揭的过程中买方是不是要承当一些风险，比如在我们办完之后抵押人将房屋过户给第三人，抵押人拒绝继续
　　
　　交易？
　　－－－当然有风险，你做任何交易都有风险。不过，除非原业主本来就是想骗钱，否则他也不会拒绝继续交易。
　　
　　3、我们买房是通过中介，如果将这些都由中介来办理的话，那大概的费用是多少呢？如果是由中介来办的话，中介必然
　　
　　要充当担保人，那么在和中介打交道的时候，买方该注意些什么呢？
　　－－－费用包括两个部分：一个是中介本身要收取的服务费，二是你自身要承担的费用（大头包括按揭费用、保险费、
　　
　　契税）。
　　
　　
　　
　　最重要的还是你的中介要可靠（注意检查他的从业证件）、原业主看起来要可信（检查他的证件、房产证件等），这是
　　
　　二手房交易中都应该注意的。
　　
　　简单说一下我自己的交易程序：
　　
　　
　　找到一家中介，看房，问价（了解初步价格），比较满意，找到业主并确认业主身份，了解到业主正在按揭中，谈判价
　　
　　格，达成一致价格（43万），签约并向业主支付2万定金（要有收条）。向原业主按揭银行申请按揭（原业主也要同去提
　　
　　出提前还款），银行评估房屋价格，银行确认可以贷款的金额的期限并得到你的确认，银行批准贷款（我的是22万），
　　
　　银行释放原来抵押的房产证，买卖双方作交易公证，在递件前一天把首期款支付给卖家（19万，加上定金，其实是21万
　　
　　），缴税，拿到新的房产证，等待银行发放贷款并转给卖家，交房。
　　
　　我本来想申请25万的贷款，但是银行只批准了22万；原业主的按揭银行是农业银行，农业银行的按揭贷款是通过它下面
　　
　　指定的按揭服务公司办的，所以原来帮我们达成交易的中介美联实际上P也没有干，帮我办理按揭手续和过户手续的实际
　　
　　上都是农业银行下面的按揭服务公司，我在中介上实际被砍了两刀，命苦啊。
　　
　　总的来说，还比较顺利。
　　
　　其实你应该自己去那些房地产网站查一查这方面的资料，有很多讲二手按揭注意事项的。你要记住，买房不是靠问出来的，是要你自己用心去收集资料，揣摩出来的，至少你应该有个初步了解，只有实在找不到资料才需要问人家。这是办任何事情最起码的态度。－－－希望你不要见怪，我这是为你好。
　　
　　如果有任何进一步问题，可以给我发消息。
 

作者：米贵　回复日期：2005-10-23　09:49:54　  
　　浑身是毛，谢谢你如此耐心年的解答。收获很多。
　　在未来的交易中如果有问题，我再与你联系，感谢！
　　
 

作者：米贵　回复日期：2005-10-24　9:03:42　  
　　自己的帖子顶下，希望有好人帮我处出出主意。
 

作者：浑身是毛　回复日期：2005-10-25　22:38:28　  
　　好心人,继续问你转按揭的问题:)
　　1、你在帖子里说被中介砍了两刀是啥意思？是不是美联实际上没有帮你办理揭手续和过户手续但是还是收取了费用。
　　----我的意思是我已经支付了中介费给美联物业，他就应该负责给我办理过户、按揭等手续，但是后来由于是转按揭，
　　
　　农业银行指定的按揭服务公司又是另外一家公司，后来实际上是这家公司帮我办理的过户和按揭等手续，我就没有办法
　　
　　跟它讲价（按揭服务费等，当然这本来就是银行要收的，但是也有讲价的余地），而美联实际上后来做的工作很少－－
　　
　　早知道这样，我就可以要求美联收比较少的中介费用了－－－这一点希望你以后注意。
　　
　　2、我现在都是委托中介来办的，房子总价55万，中介说只能贷款6.5成，但是答应争取多贷1-2万。于是中介要收我们1
　　
　　万元按揭费和2%的中介费（1.1万）。我知道他们这个报价是非常欺负人的，但是我不知道这个真实或者接近真实的价格
　　
　　到底是多少。所以特意向你请教。我已经在网上搜寻许久了，但确实没有明确的例子或者规定可以参考。谢谢！等候您
　　
　　的答复！
　　－－－1、中介跟你说贷款6.5成，答应争取多贷1-2万，这是P话。决定贷款给你多少是银行的事情，银行会自己指定评
　　
　　估公司，贷款一般可以做到评估价格的7成。摆明了骗你嘛！
　　 中介费的收取条件是中介为你提供房屋撮合、交易过户、办理按揭，如果中介负责这些全部事项，2％是一个比较
　　
　　公平的费率；如果你后来的转按揭和交易过户手续都是其他公司办理（比如象我这样，后来这些手续都是农业银行下面
　　
　　的按揭公司办理的），我觉得1％就差不多了。
　　 2、按揭费1万元？去他妈的！转按揭和交易过户涉及到的费用你是可以查得到的，大致包括：银行收取的转按揭
　　
　　费用大约2到3千、保险费大约2千、契税X1.5％（这是最大一块）、印花税等乱七八糟（都很小）。总共加起来我当时大
　　
　　约是1.5万。所以你要问清楚了，你这个中介收取的按揭费到底是服务费还是包括上述全部费用，如果是前者，最多2到3
　　
　　千。
　　 3、你还得注意问清楚你涉及到的转按揭银行是否认可你找的中介公司来办理转按揭手续，是不是象我一样另外指定一家自己的按揭公司。尤其重要的是，中介费一般是成交签约后就要支付的，按揭费你必须等到到银行提交了转按揭申请和贷款批准后才能支付，否则不是白交了么？！切记切记！
　　
　　
　　看起来，你碰到中介比较黑，你不要慌，多了解点这方面的资料，带上你老公，当面谈判，该硬就硬，让他们知道你也不好欺负。
　　
　　有问题欢迎继续问我。
 

作者：米贵　回复日期：2005-10-25　22:58:48　  
　　谢谢,浑身是毛.刚才有个概念弄错了，按揭费应该是按揭服务费。
　　我自己算的费税是这样的,您帮我看看有没有不妥的地方.
　　
　　一、地产中介代理佣金
　　55W×1.5%=8250.00
　　
　　二、按揭费用 （合计15997.25）
　　
　　1、查案费：90
　　2、评估费：评估价（55W）×0.5%=2750
　　3、按界代理费：55W×1.2%=4620
　　4、保险费：38.5×1.2×0.1%×20年贷款额×0.7=6468
　　5.贷款合同公证费：每宗300元；
　　6.转按揭合同协议公证费：每宗300元；
　　7.交易委托公证费：每宗200元；
　　8.他项权利登记费：每证250元，由房管局收取；
　　9.贷款印花税：贷款额×0.005%=19.25
　　10.转按揭费：1000（我们算了1000）
　　
　　三、交易费税（合计8904.00）
　　1.交易契税：55W×1.5%=8250；(买方)
　　
　　2.交易印花税：55W×0.05%=275.00；(双方)
　　
　　3.交易管理费：88M×3元/㎡=264
　　
　　
　　4.交易登记费：每宗60元/人
　　
　　5.测绘晒图费：每宗50元/人
　　
　　
　　6.产权证印花税：每本5元。(买方)
　　
　　
　　
　　总共：33151.00
　　
 

作者：米贵　回复日期：2005-10-25　23:00:56　  
　　另外，对方的房产证不足两年，要求报低交易价格来避税。这个对我的贷款申请会不会有影响？是不是我的贷款是按照银行评估来决定的
 

作者：浑身是毛　回复日期：2005-10-25　23:37:34　  
　　　
　　　　一、地产中介代理佣金
　　　　55W×1.5%=8250.00
　　----这个取决于你的谈判能力，注意看我前面说的注意事项，看中介收取这个费用到底能为你们提供什么样的服务！尤
　　
　　其是中介是否全程服务，如果是全程服务，那么办理按揭手续中介就不应该再另外收取按揭服务费用了（至少不能收太
　　
　　多了）。
　　　　
　　　　二、按揭费用 （合计15997.25）
　　　　
　　　　1、查案费：90
　　－－这个差不多。
　　　　2、评估费：评估价（55W）×0.5%=2750
　　－－这个有水分，评估费是评估价格的一个比例，而不是交易价格的比例。比例也可以谈判，大致和0.5％差不多，但建
　　
　　议你们尽量谈到0.3%。要寸土必争，你是学法律的，应该知道这很重要。
　　　　3、按界代理费：55W×1.2%=4620
　　－－基数应该是贷款金额而不是交易价格，这个比例本来也可以谈判，但大致差不多，我的中介告诉我至少可以打6折，
　　
　　但是我想到交易过户手续都是人家按揭公司办理的，所以就算了。
　　　　4、保险费：38.5×1.2×0.1%×20年贷款额×0.7=6468
　　－－日哦，哪里有这么多！基数是贷款金额，但比例太高了，7折差不多。你侧重查一下。我那个贷款22万，好像保险费
　　
　　1600－1800多。
　　　　5.贷款合同公证费：每宗300元；
　　－－这个没有啥好讲的。
　　　　6.转按揭合同协议公证费：每宗300元；
　　－－这个没有啥好讲的。
　　　　7.交易委托公证费：每宗200元；
　　－－这个没有啥好讲的。不过奶奶的，还要收两次公证费用吗？我的好像就一次，但是不确切，我回头帮你查一下。
　　　　8.他项权利登记费：每证250元，由房管局收取；
　　－－这个没有啥好讲的。
　　　　9.贷款印花税：贷款额×0.005%=19.25
　　－－这个没有啥好讲的。
　　　　10.转按揭费：1000（我们算了1000）
　　－－这个是银行收取的。我要回头查一下。
　　　　
　　　　三、交易费税（合计8904.00）
　　　　1.交易契税：55W×1.5%=8250；(买方)
　　－－这个没有啥好讲的。是给国家的。
　　　　
　　　　2.交易印花税：55W×0.05%=275.00；(双方)
　　－－－－－这个没有啥好讲的。
　　　　
　　　　3.交易管理费：88M×3元/㎡=264
　　　　
　　　　
　　　　4.交易登记费：每宗60元/人
　　　　
　　　　5.测绘晒图费：每宗50元/人
　　　　
　　　　
　　　　6.产权证印花税：每本5元。(买方)
　　　　
　　－－交易税费都没有啥好讲的。　　
　　　　
　　　　总共：33151.00
　　　　
　　
　　
　　作者：米贵　回复日期：2005-10-25　23:00:56　
　　　　另外，对方的房产证不足两年，要求报低交易价格来避税。这个对我的贷款申请会不会有影响？是不是我的贷款是
　　
　　按照银行评估来决定的
　　
　　－－－交易价格本身一般不影响你的贷款，贷款是评估价格X70%，除非你报的交易价格低于评估价格，才会影响到你的
　　
　　贷款。但是我建议你们千万不要故意报低成交价格，否则你会很麻烦，比如合同首期款＋贷款＝房价这个等式不成立，
　　
　　有了争议就很不好办了‘而且你到时候还要取公积金吧？契税发票怎么写？
　　看来这个问题你没有把国家政策吃透啊。我给你转一下：