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彭江 经济日报评论员

继北京、不动上海、产信产登天津、托财广州和厦门之后，记试不动产信托财产登记试点工作再添新地，点范江苏金融监管局等4部门日前发布通知，围扩决定在南京和苏州开展不动产信托财产登记试点。不动这标志着新一轮不动产登记试点扩容工作正有序进行中，产信产登并将有利于解决不动产信托中的托财权属争议问题。信托资产盘活有望实现飞跃性发展，记试我国逾30万亿元规模的点范信托资产将迎来“加速跑”。

不动产信托财产登记是围扩指委托人将特定房产和土地作为信托财产时，通过法定的不动房地产登记机构对资产转移及信托内容进行公示登记，以明晰其所有关系，产信产登并保证风险的托财有效隔离的一种法律程序。该制度的发展解决了过去信托财产权属混乱、以及风险隔离功能弱化等长期问题，使得信托从原来的高净值人群专属财富管理工具发展成为可供更多群体使用的普惠型投资载体，在促进代际财产传承、养老保障等领域提供了合规性的路径选择。

中国信托业协会统计显示到2025年6月底为止，全行业合计资产管理规模达3.24万亿人民币，较上年同期增长了15%。此数值仅次于保险资产管理及公募基金管理规模，并且在财产管理工具类别中位居第三名。信托是被设计为一个财产权益的代理人，根据委托人意愿代管受益人的利益，而设立信托能够使得委托人在财富传承等场景中提前安排，定向分配自己的资产。

长期以来我国信托登记制度存在诸多问题，如不利于规范信托产品的信息披露也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转，信托的风险隔离功能、惠民惠企等作用也难以有效发挥。中国信托业协会特约研究员周萍表示随着不动产信托登记制度不断完善将推动非交易性过户制度、信托税收政策等配套制度的统筹设计与完善，实现统一推进这一过程将以便利信托交易环节降低交易成本为目标推动不动产从静态沉淀的资产转化为可高效流转的资本释放当前30余万亿元存量不动产的流转潜力。

“信托财产登记试点工作正在加快扩容，这在很大程度上显示了监管部门加速完善信托制度基础设施建设的决心。民众可以更直观地了解到信托产品所蕴含的财富管理功能，这也有助于人们更加全面地认知到特殊需要信托、遗嘱信托等服务信托的产品特性。”华鑫信托首席经济学家袁田说道。

不动产信托登记面临不少挑战。周萍建议，在立法层面上完善信托财产登记制度，并明确提出信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。同时适时修订信托法及其相关条例等法律法规，为不动产信托财产登记提供明确法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，她建议出台专门的信托税收政策，明确规定在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免出现重复征税现象。